关于房屋租赁合同是否一定要进行登记备案，房屋租赁合同的登记是否影响合同的有效性？在这个问题上一直有两种声音，一种认为房屋租赁合同不经过登记备案的，合同无效，不受到法律保护(登记生效主义)，另外一种观点认为房屋租赁合同的登记备案制度不影响合同的效力，但没有物权追及效力，不能对抗第三人(登记对抗主义)。两种观点都能列举一些理由，但目前司法界普遍认为房屋租赁合同未经过登记备案的不影响房屋租赁合同的有效性，即第二种观点是主流观点。沈洁律师支持第二种观点，沈律师认为：律师

一、房屋登记备案制度不是合同生效的强制性规范，而是倡导性规范。《城市房地产管理法》第53条规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案”。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第13条规定“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案”。沈洁律师认为“应当登记备案”不属于法律法规规定的合同生效的强制性规范，而是一种倡导性规范，上文中的“备案”含义是要求房屋租赁合同的当事人将合同交付一定的部门存查，登记备案不等于登记生效。律师

二、房屋租赁合同登记备案是行政机关的事后审查行为，其本身不是合同生效的要件。登记备案制度是行政管理行为，而不是司法行为。合同当事人不登记备案的不作为属于行政违法，其后果最多是给予一定的罚款，沈洁律师认为房屋租赁登记备案制度不能影响租赁合同的生效，租赁合同当事人所承担的是惩罚性法律后果而不是效力性法律后果。律师

三、没有法律法规规定：不登记备案，房屋租赁合同就不生效。《城市房地产管理法》是法律，该法中的“应当”属于该当性规定，而不是禁止性规定，且该法也没有将登记备案作为合同生效的条件。同时沈洁律师指出建设部《城市房屋租赁管理办法》属国务院规章，《合同法》规定判定合同无效只能依据法律、行政法规的规定，所以该《办法》中必须备案、登记，租赁行为才合法有效的规定，不能作为认定合同是否生效的依据。很多部门规章、地方性规定干预民事活动的做法往往和法律相背，做出这样的规定很多时候是考虑到由于部门或地方政府的利益驱动。如果有部门规章或地方性规定认为房屋租赁必须登记备案才能使得合同生效的，属于“下位法违反上位法规定的”，归于无效。律师

四、《合同法》的立法目的是鼓励交易，而不是过多的干涉合同的效力。沈洁律师认为《合同法》的立法宗旨鼓励交易，保证交易安全。如果未登记房屋租赁合同成立不生效，现实生活存在大量不登记的房屋租赁合同，归于无效引起社会交易的不安全。律师

五、登记备案的立法目的是税费和对抗第三人。从登记备案的立法目的来看，主要是防止税费流失，个人出租私房需要缴纳一定比例的税收，如北京为5％，如果是企业则更高。登记备案的另一个目的是：房屋等不动产的出租向社会公示，以维护第三人的合法权益。比如房地长买卖中规定承租人有优先购买权，但如果买受人不知道房屋被出租，在房屋过户后，承租人的优先购买权就不能对抗第三人，但如果房屋租赁是经过登记备案的就可以对抗买受人，因为此时买受人不能被推断为善意。律师