原告徐某与被告易某房屋租赁合同纠纷一案，原告将坐落于上海市嘉定区新源路房屋二楼一间建筑面积168平方米的精装修房屋出租给被告作美容院使用；租赁期限二年；租金先付后用，每年递增8%，第一年租金8万元；被告拖欠租金半个月或空置一个月的，原告可以终止合同，收回房屋；律师

修缮房屋是原告的义务，原告对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹，以保障被告安全正常使用；被告的电费、水费、物业费等各种费用按实际使用数量和当地缴纳标准，每月足数缴纳给原告；被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的1%以天数计算向原告交付违约金；合同期满时，被告未经原告同意，继续使用承租房屋，按约定租金的5%一天计算向原告支付违约金后，原告仍有终止合同的申诉权；房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成被告损失的，双方互不承担责任。

合同签订后，原告按约向被告交付了房屋。被告于2012年2月8日向原告支付租金4万元及装修补偿款1万元。因被告拖欠租金，原告向起诉要求解除合同，并要求被告支付拖欠的租金、违约金、物业管理费、装修补偿金等。律师

被告认为拖欠租金系房屋漏水所致，且原告未尽修缮义务，提起反诉，要求原告履行房屋修缮义务，赔偿因漏水造成的房屋修缮装潢费用和停业、员工窝工和租金等损失。

此前双方发生诉讼，法院确定从被告拖欠租金至原告完成其修复义务止，被告应按原租金的90%标准支付，判令被告租金；判令原告对房屋的房顶漏水问题进行修复，并支付被告房屋修理费5600元；嗣后，因被告再次拖欠租金且在合同到期后未按约将房屋返还原告，原告再次涉讼。律师

被告(甲方)、第三人(乙方)和原告(丙方)另行签订《商铺三方交接协议书》一份，约定：甲方和丙方同意将店铺租给乙方使用；乙方应支付丙方相应的租金；甲方与丙方原合同终止时间为2014年6月18日；甲方保证在签订协议后三天内结清与丙方的所有租金、违约金、利息、物业费、水电费等；乙方应支付给丙方补偿金55000元，因甲方欠丙方的租金及违约金等费用一直未结清，给丙方带来损失，所以乙方应付的补偿金，应在签订协议时付给丙方。

同日，原告向被告出具收条一份，写明收到被告2014年房租款91153元，至2014年6月18日水电费500元未付。同日，双方和第三人进行了房屋交接；原告与第三人签订了房屋租赁合同。第三人至今未给付原告补偿金。律师

原告委托案外人对房屋的房顶漏水问题进行了维修。被告称维修后房屋仍存在漏水问题，并提供了2014年5月13日其与原告的短信记录，该记录显示当日双方就房屋承租权的转让进行了沟通，被告提及了房屋漏水的问题。

三方确认55000元补偿金是第三人与被告商定的装饰装修等转让费用，因被告尚欠原告租金等费用，故三方协商由第三人将该款直接给付原告。原告不同意减免2013年8月10日起的租金，原告也不同意将协议中约定由第三人给付的补偿金55000元在被告应付的租金中予以扣除。

租赁期间，被告理应按约支付租金、物业管理费和水电费等费用。原告在2013年6月底已对房屋的漏水问题进行了修理，被告也未提供证据证明其在原告修理后至本次诉讼前向原告报修过漏水问题，而被告系在本案诉讼过程中于2014年5月13日向原告提及房屋漏水问题，且其当时并未提及修复问题，故其以房屋仍然存在漏水问题为由要求减免租金依据不足，不予支持。律师

被告未按约支付租金，原告主张逾期付款违约金合法有据，但合同约定的违约金标准过高，酌情确定被告应给付原告违约金5000元。根据双方与第三人签订的《商铺三方交接协议书》，约定双方的租赁合同终止时间为2014年6月18日，应视为双方对原租赁合同的期限进行了变更，被告在2014年6月18日向原告返还了房屋，故原告要求支付逾期返还房屋的违约金缺乏依据，不予支持。

虽然三方最终签订的三方协议与之前商定的协议在表述上有所不同，但三方当事人在庭上对于55000元补偿金系被告向第三人转让装修装饰等的转让费用均无异议，且协议上对于因被告拖欠原告租金等费用，第三人应将该补偿金直接给付原告也是明确的，根据协议，被告已将其对第三人的债权转让给原告，现被告已按约将房屋交付给第三人，即向第三人履行了55000元补偿金的对价，故被告关于该款应按约定折抵其所欠原告租金的抗辩意见合法有据，予以支持。律师

鉴于被告已支付2013年8月10日起的租金11873元，扣除用于折抵的补偿金55000元后，被告还应支付租金差额9763.80元。至于第三人未按约向原告给付补偿金的问题，因本案中原告并未向第三人主张，故本案中不作处理。(2014)嘉民三(民)初字第399号