商务大酒店（反诉实业公司）商务大酒店与实业公司（反诉商务大酒店）实业公司房屋租赁合同纠纷一案，现已审理终结。商务大酒店商务大酒店诉称，2011年11月18日商务大酒店与案外人上海卓伟置业投资顾问有限公司签订租赁合同，由商务大酒店承租位于嘉定区某路1331－1353（单号）房屋，租期为十二年。2012年3月20日商务大酒店与实业公司签订《房屋租赁合同》。商务大酒店将其中某路1331号房屋转租给实业公司，租期自2012年3月20日至2023年11月10日止，建筑面积59.04平方米，月租金为每平方米5元，第2年起递增10%，先付后用，每三个月支付一次，每次应提前15日支付。律师

合同签订后，商务大酒店交付实业公司房屋，实业公司也按约支付了首期租金及押金，但至2012年9月5日实业公司未能按约支付2012年9月20日以后的租金。为此，商务大酒店多次向实业公司催缴，但其以种种理由拖延不付，且逾期超过30天，故商务大酒店有权解除合同。律师

现要求：一、确认双方双方签订的房屋租赁合同于2012年10月28日解除，实业公司携其财产从承租的房屋内迁出，并将房屋归还商务大酒店；二、判令实业公司给付2012年9月20日起至2012年11月7日止的房屋租金14587.80元；三、判令实业公司给付自2012年11月8日至2013年2月5日止的房屋使用费52545.60元；四、判令实业公司给付自2013年11月9日起至归还房屋之日止的房屋使用费，按日租金2倍计590.40元计算；五、判令实业公司偿付自2012年9月5日起至付清房屋租金之日止的逾期付款违约金，以日租金295.20元的10%计算；六、判令实业公司给付自2012年5月15日至2012年11月14日的物业管理费3540元；七、判令实业公司给付自2012年11月15日起至房屋归还之日止的物业管理费，以59.04平方米为基数，每月每平方米10元计算。律师

实业公司实业公司辩称，物业管理费已经支付，因商务大酒店没有提供配套的电力设备和相关产权证，导致实业公司无法办理营业执照。不同意商务大酒店的诉讼请求。

经审理查明，位于上海市嘉定区某路1331－1353号（单号）房屋（以下称房屋）产权人为上海佳盛房地产开发有限公司，建筑面积为2387.19平方米。2011年3月21日上海佳盛房地产开发有限公司出具一份委托书给案外人卓伟公司，委托案外人卓伟公司将房屋对外出租并经营管理，委托时限为2011年4月1日至2031年3月31日。同年11月18日案外人卓伟公司与商务大酒店签订一份《嘉定新城通盛东云广场租赁合同》，约定由卓伟公司将房屋出租给商务大酒店，租期十二年，自2011年11月18日至2023年11月17日止。卓伟公司允许商务大酒店将房屋分割成不同功能区域转租他人。律师

2012年3月20日商务大酒店与实业公司签订《房屋租赁合同》一份，约定商务大酒店将房屋中的1331号出租给实业公司，建筑面积为59.04平方米，租期自2012年3月20日起至2023年11月10日止，日租金每平方米5元，第2年起递增10%，先付后用，第一次租金（自2012年3月20日起至2012年9月19日止，其中含免租期2个月）总计为35916元，在签订本合同的3日一次性支付给商务大酒店，以后每三个月支付一次，每次应提前15日支付下次租金；如逾期支付租金，每逾期一日，应按日租金的10%支付滞纳金。实业公司向商务大酒店支付租赁保证金一个月租金8979元。律师

合同还约定，如实业公司逾期支付租金超过30天，商务大酒店可解除合同。实业公司在合同期满或合同终止后10日内返还房屋，未经商务大酒店同意而实业公司逾期返还房屋的，每逾期一日，实业公司应按本合同约定的日租金金额的2倍向商务大酒店支付使用费。合同还约定实业公司装修前，必须向商务大酒店提交整体装修方案，并在商务大酒店批准后方可实际装修。实业公司返还房屋时应当符合正常使用后的状态。合同还约定了其他内容。律师

合同签订后，商务大酒店交付房屋给实业公司。实业公司经装修后用于经营酒类。同时，实业公司支付商务大酒店租金35916元（自2012年3月20日至2012年9月19日止），押金（保证金）8979元，另支付给菁宇投资管理有限公司装修押金3000元及物业管理费3540元，由该公司出具收据。此后，实业公司又将二张装修押金3000元及物业管理费3540元收据交商务大酒店，由商务大酒店工作人员梅星星出具收条。后因实业公司未支付第二期租金，2012年10月23日商务大酒店致函实业公司，要求支付下期租金，否则视作实业公司同意解除合同。2013年4月商务大酒店向起诉。律师

审理中，实业公司表示同意解除合同，另同时提出反诉，要求商务大酒店赔偿装潢损失159989.83元，货物损失83100元。另申请对其所作装修工程进行审价。委托上海东方投资监理有限公司进行审价，结论为：装饰工程鉴定金额原值70609元，安装工程鉴定金额原值9905元，合计80514元；装饰工程鉴定金额现值为64190元，安装工程鉴定金额现值9005元，合计73195元。但实业公司对其主张的货物损失83100元并未提供证据。

针对实业公司的反诉，商务大酒店辩称，实业公司装修必须向商务大酒店提出方案并要得到同意，合同终止后实业公司应将房屋恢复原状。对于货物损失并未提供证据，故不同意实业公司的反诉诉请。律师

商务大酒店与实业公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。在租赁期间因实业公司未按约支付租金，商务大酒店要求解除合同符合合同约定，故商务大酒店要求解除租赁合同的诉讼请求应予支持。庭审中，实业公司同意解除合同，故合同解除的时间以双方达成合意的日期即2013年5月21日为准。

合同解除后，尚未履行的，终止履行。实业公司应从承租的房屋内迁出，将该房屋返还商务大酒店，并支付拖欠的租金，在商务大酒店处的押金（保证金）8979元，予以冲抵实业公司所欠租金。由于目前实业公司还占用承租的房屋，因此合同解除后至房屋返还前，实业公司还须支付房屋实际使用费，使用费仍按原合同约定的租金标准计算。对商务大酒店主张的物业管理费3540元，因实业公司已支付相关物业公司，故该项诉请不予支持。律师

因实业公司逾期支付租金，故商务大酒店要求实业公司支付逾期付款违约金的诉请可予支持。审理中，对商务大酒店主张的房屋使用费以每日租金的2倍计算，实业公司认为约定过高，要求予以调低，对此予以准许，调整为以每日租金的1倍计算。因实业公司违约导致合同解除，且商务大酒店不同意利用装饰装修，故其要求赔偿装饰装修损失没有法律依据，不予支持。对实业公司反诉要求商务大酒店赔偿货物损失83100元的诉讼请求，因实业公司对此并未提供证据证明，故对此项反诉请求难以支持。律师

综上所述，根据《合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、确认商务大酒店商务大酒店与实业公司实业公司签订的《房屋租赁合同》于2013年5月21日解除；二、实业公司实业公司应于本判决生效后十日内携其财产从位于上海市嘉定区某路1331号房屋内迁出，并将该房屋返还商务大酒店商务大酒店；三、实业公司实业公司应于本判决生效后十日内给付商务大酒店商务大酒店自2012年9月20日至2013年5月21日止的租金71143.20元，扣除在商务大酒店处的押金（保证金）8979元后，实际实业公司应给付商务大酒店62164.20元；四、实业公司实业公司应于本判决生效后十日内给付商务大酒店商务大酒店房屋实际使用费（房屋实际使用费自2013年5月22日起，以每天295.20元计，至实际返还房屋时止）；五、实业公司实业公司应于本判决生效后十日内给付商务大酒店商务大酒店逾期付款违约金（违约金自2012年9月5日起，以每天29.52元计，至本判决生效时止）；六、驳回商务大酒店商务大酒店其余诉讼请求；七、驳回实业公司上海葱林实业公司的全部反诉诉讼请求。嘉民三（民）初字第321号