【法律咨询】A女士和其他几十名购房者一起委托上海汇银律师事务所的两位律师代理了一起租赁合同纠纷，深究其原因是由于这些购房者以很高的价格购买了某酒店式公寓，开发商允诺了很高的出租回报率。在开发商的安排下，购房者和某酒店管理咨询有限公司签订了租赁合同，约定将房屋租赁给该公司，再由该公司转租出去。后酒店管理公司无法保障当初承诺的回报率，房屋空置率很高，付不出业主的租金。原来高回报率的高价商品房，如今成了烫手的山芋。律师

经查该酒店式公寓的土地使用权证是居住用地，并非可以是开设酒店的商业用地或者综合用地。售房时候的价格比周围的居民住宅要高出很多，物业管理费也相当的昂贵。

沈洁律师认为这种所谓的售后包租，高投资高回报率实际上是没有任何保障的。开发商玩了一个很高明的手法，就是通过提高房屋的售价，把将来有可能要付给投资者的回报率先在房价中预提，投资者要过很多年才能收回自己的投资。其次，他们通过售房合同由甲房地产开发企业签订，租赁合同由乙管理公司签订的手法，在分开看两个合同的时候－－房地产买卖合同和房屋租赁合同，都是符合法律规定的，这比以前那种很直接的售后包租合同高明的多：律师

第一，在租赁市场产生问题的时候，拥有优质资产的开发商可以全身而退；不需要对租金的支付提供各类担保，完全由酒店管理公司承担风险，而酒店管理公司或者同类的投资咨询管理公司可以是一个注册资金比较小的公司。

第二，规避了各类法律法规，甚至政策对于“售后包租”的制约。律师