华美达案件实际上是变相的售后包租，只是开发商采用了更隐蔽的手段，从行为上规避售后包租的法律限制，开发商以高出当地住宅很多的价格出售了普通的住宅性质房产，通过让购房人和第三人(酒店管理公司)签订房屋租赁合同或者委托经营合同，自己充当担保人，以这种方式进行售后包租。律师

单独来看每个合同都是符合法律规定的，购房者和开发商之间的房地产买卖合同，出租人(购房者)和酒店公司之间的租赁合同或者委托经营合同，开发商对房租或者收益的担保合同，但结合起来看就是一起比较典型的包租案件，仅是赤裸裸的包租换了一种面目出现。

之所以要费尽心机这么处理，主要是为了规避一些法律法规的规定，2001年6月1日建设部颁布的《商品房销售管理办法》第11条第2款规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”同时上海市地方性法规规定：预售商品房不可包租；商品房现房可以包，但必须根据当时市场实际行情制定租金回报率，并且包租人要为以后租金能否兑现提供担保，用担保金继续给予小业主所承诺的回报。律师

沈洁律师认为因为市场有需要，售后包租不仅不会消失，而且必定会有他的市场，很多投资者在购买售后包租房屋的时候，具有一定的盲目性，没有考虑到其中的风险，至今为止华美达的业主虽然打赢了官司，仍在申请执行中，目前我们冻结的开发商资产均系该大楼的其他未售出房屋，因该大楼的出租情况不佳，资产能否顺利拍卖都是悬而未决的问题，总之业主能否拿到租金，目前还在等待中。

售后包租有其市场，不论有关部门如何想禁止，它反而会换另外一种面目重新出现。近年来以其他机构取代开发商作为承租人或受托包租人的现象就是极好的佐证。

通过这起我所代理的案件，我们感觉到售后包租主要的风险在于：律师

1.房产售价虚高，回报不兑现。开发商在“售后包租”过程中抬高售价，比如华美达的价格是周围民宅的两倍以上，然后用高额返回租金吸引投资者，之后因为允诺了非常高的房租回报，无法兑现。

2.在普通的房产投资中，如果投资失败可以转手卖掉，但我们看到在售后包租中看到的多是酒店式公寓、分割后的小商铺，很难在经营失败后转手，面临无人接盘的尴尬境界，比如华美达酒店，经营出现问题后连物业公司都不见了踪影，整个大楼成为一个“废宅”，此时开发商已经拿去了自己该得的利润，酒店经营者最多破产，最终的巨大风险就会留给产权人。

3.违约成本低。包租房过多超过需求，收益减少，承租方(本案是酒店管理公司)不履行承租协议，是售后包租中的重大风险，违约成本太低和违约后无力承担违约金都是最终造成业主仅有纸面权利的原因。律师

关于华美达案件，至今仍在执行中，业主要求法院查封的，仅仅是开发商没有出售的房产，如果这些房屋进入拍卖程序，一样没有人会竞拍，面临执行不到的风险。除非业主在凑钱购置，然后重新委托新的酒店管理公司进行经营。法院至今没有查封该公司的账户，执行陷入停顿，酒店也人去楼空，案件前景并不乐观。所以沈律师认为不能一味信任开发商的承诺，还是要自己对回报率有个客观的计算。律师