原告张某诉被告戴xx、谢xx房屋租赁合同纠纷一案，立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、两被告的委托代理人闵xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。律师

张某是某地下室的出租方，他将地下室2600平方承包给刘某，作为仓储经营。保证金为五万元，承包金为28.5万元，每半年支付一次，承包期限为4.5年，每期应当付承包金的前十天支付半年费用。第二期开始，刘某称经营困难只支付了一半的承包金，并且口头承诺下一个月的月底之前支付完毕，实际上也没有履行，之后采取避而不见等方式逃避支付承包金，也拒绝签收催款函。

5个于后张某对仓库上锁，收回了场地，两个月后张某发觉门锁被打开，里面还居住了他人，经询问方知道刘某将房屋转租给了他人。张某要求解除和刘某之间的承包经营合同，收回场地，支付拖欠的费用142500元及拖欠的垫付11万余元。律师

刘某称张某是二房东，将房屋转租后，次承租人开始装修，张某以产权人不同意装修为由，要求停止装修。后来自己提出解除合同，张某表示要解决好装修问题，另交三个月租金才可以解除合同。所以租赁合同从第二期的第四个月开始就已经解除了，不欠承包金。后来有他人入住和自己无关，也无法返还房屋。电费中包括了地上商铺的电费，刘某替张某向地上六位承租人收取电费，已经代收的可以归还，其他不同意支付。律师

经查，该房屋产权人允许张某出租，用途为仓库，租赁期限为五年。张某和刘某的仓库承包合同约定保证金五万元，到期无息退还，每年承包金57000元，半年支付一次，包括了房租、管理费和承包费，如果延期支付加付应付金额千分之一的滞纳金，延期15天付款视为违约，没收保证金，追讨违约金及实际损失，并且收回物业，水电煤应当及时支付。地下室仓库和地上门面共有一个地下室电站，每户商铺各自设立电表，由承包人收齐后交供电局。合同期限内，刘某不得将房屋转租或者承包给他人，如需转租必须经过张某书面同意。律师

后来房屋产权人的管理方发觉房屋被装修，发出了整改通知，要求装修必须符合一定的要求，对隔墙所用木质材料做防火涂料处理，门框上方门头梁必须改用钢筋混凝土，装修队的资质证书和装修图纸复印件必须交管理方。

法院认为虽然双方签订的合同是《仓储经营承包合同》，但合同的标的是地下室房屋，双方的权利义务的核心是租金，符合房屋租赁合同的特征，实际上是名为承包合同，实为租赁合同。承包金就是房屋的租金，故而双方应当依据租赁合同的特点确定双方的权利和义务。承租人刘某在租赁房屋后，无端不支付租金，属于违约行为，虽然刘某称口头和出租方达成了一致意见，只需要支付三个月的租金，但由于出租方不予认可，承租人刘某也没有其他证据可以佐证，故而不予采信。承租人应当支付到实际房屋之日为止（被出租人张某锁门之日），承租人认为早就办搬离了租赁房屋，但搬家不代表将房屋返还给出租人，没有搬离相关的交接手续法院无法认为房屋已经实际返还。律师

出租人称锁门后又发觉有人入住，没有提供证据证明是承租人刘某再次占有、使用，诉请搬离，法院不予支持。

至于电费由六家商户和地下室共用，要求承租人支付全部电费，缺乏依据，难以支持。收取电费属于代理行为，代理人代理的后果由本人承担，代理人收不到电费，后果由出租人本人承担。

而刘某承租房屋后拖欠房租，根据双方约定，张某可以解除合同，故而法院支持合同的解除。

沈洁律师认为本案件出租人无法证明新的占有人是承租人转租的租赁，主要是起诉的时候没有将占有人作为共同被告加入，否则就可以查明实际占有人是不是被告转租的人员。否则出租人就要取得承租人和次承租人之间的转租合同，才能起诉要求承租人搬离或者支付租金。如今出租人只能起诉实际占有人搬离，并且按照房屋的市场租金支付房屋占有费。律师

另外出租人在本案件中没有主张滞纳租金的违约金，该违约金约定滞纳一日为千分之一，明显违约金过高，可以适当调低。比如参照同意银行贷款利息计算等等。至于电费，由于地面六位商户和承租人共有电表，出租人应当扣除地面六位商户的电费后，剩余电费要求地下室承租人支付，代收的电费可以要求返还。律师