租赁合同纠纷一案，朱E和物流公司签订《租赁合同》约定：物流公司将松江区某路某号某广场二楼营业场地190㎡的展位租赁给朱E使用，用于经营床垫、床具、沙发等；计费单价51元/㎡/月；朱E在经营中发生的工商管理费、税金由朱E承担，并由物流公司代收代缴，按月结算；物流公司收取朱E合同保证金5，000元；物流公司按时向朱E提供合同约定的经营场地，保证朱E经营活动的开展。律师

《租赁合同》包括经营管理协议、营业员管理协议、经营场地装修管理协议、经营场地安防管理协议、财务管理协议、售后服务协议六份附件，作为合同组成部分。在经营管理协议中，约定：货品进出场朱E必须先办理《进出场单》，物流公司方可放行；朱E需要物流公司开发票的，必须在物流公司订单上加盖朱E公章，否则不予办理。

在经营场地装修管理协议中，约定：朱E装修完成后，物流公司商管部、物业部根据经审批的装修方案，对装修场地进行验收，并填写《展位装修验收单》，经物流公司验收合格后，朱E才可进场经营。在财务管理协议中，约定商场统一收银，朱E销售商品须凭商场统一订货单并加盖物流公司公章到商场开发票。律师

《租赁合同》签订同日，朱E支付物流公司预付租金29，070元及押金（即合同保证金）5，000元。之后，朱E向物流公司提出装修方案，物流公司在朱E提交的装修图纸上盖章确认，朱E即开始装修。装修完成后，朱E入驻，并在租赁产地上展示过自用的家具、办公桌及此前做生意留下来的库存产品。

物流公司以“F（家居）管理部”名义向承包场地的各租户发出《通知》。《通知》载明：“经本公司研究决定，上海F（家居）商贸广场，经长时间的招商筹备与试营业，一楼入驻率达80%以上，二楼入驻率达95%。现定于9月1日正式开业，届时举行开业仪式，庆典活动。······”《通知》落款处加盖“上海F（家居）商贸广场办公专用章”字样的印章。朱E收到该《通知》。

物流公司向朱E发出《续签通知》，载明：店铺合同到期，至今为止，尚未续签。本公司书面传达于你，请在收到本通知三日内与本公司洽谈续签合同事宜，否则我公司将采取一定措施（停电、停止营业）进行处理。朱E收到该通知后，陆续搬离经营场地。律师

租赁场地所在的大楼性质为仓库堆栈，用途为仓储，土地性质为仓储用地。工商管理部门曾向物流公司告知对于其对外发包场地所在大楼不得作为商品交易市场使用、不得改变房屋用途从事“市场经营管理”活动，不得以商铺、店面、市场等引人误解的言辞开展宣传、招商活动，并要求物流公司按照工业用途开展经营活动。

但物流公司在对外宣传招商时，仍使用“商场”、“家居广场”等字眼。在双方签订的《租赁合同》中亦有使用“商场”、“商贸广场”等字眼。

未有证据表明物流公司可以将租赁场地用于商品交易市场，即作商用用地使用，亦未有证据表明物流公司具备代开发票、代为缴税的条件。物流公司的经营范围主要为普通货运、货运代理、仓储、投资咨询、自有房屋租赁、建材、装饰材料批发零售等，不包括市场经营或市场管理服务等。律师

朱E诉称：预付租金29，070元，押金5，000元。之后朱E开始对经营场地按物流公司要求及经物流公司认可的装修图纸进行装修，花费59，000元。在装修同时，朱E多次到工商及税务部门办理有关手续时得知物流公司房屋土地性质为工业用地，无法办理工商营业执照，使朱E无法经营。

多次与物流公司协商解除合同并归还房租和赔偿装修费，但物流公司以各种理由不予解决，物流公司将朱E赶出经营场地，并将场地租给他人使用。朱E诉至法院，请求判令：解除房屋租赁合同；物流公司返还租金29，070元；物流公司返还合同押金5，000元；物流公司赔偿装修费59，000元。律师

物流公司物流公司答辩并反诉称：租赁期间，朱E有正常经营。物流公司要求朱E续签协议并缴纳租金，但朱E一直没有缴纳，向朱E发出续签通知，由朱E的配偶签收。但朱E在收到续签通知后，既不缴纳租金，也不续签协议。双方间合同已经履行完毕，没有解除的依据。物流公司只负责招商，办营业执照是朱E个人的事务，朱E在入驻之后就开始独立经营了，所以不存在返还押金、租金的事宜。装修费按约定，就应由朱E个人承担。物流公司确实收到了朱E的5，000元押金及租金29，070元。这些钱款可以抵偿租金。但有六个月的租金58，140元没有支付。

因物流公司根据朱E搬离时间主张租金，按法律关于举证责任分配的规则，物流公司应举证证明朱E于2013年8月底前仍实际占用租赁场地。物流公司不能证明的，应承担相应不利后果。朱E搬离时间，其自认为某年5月。律师

虽然合同内容涉嫌违反关于土地使用管理方面的规定，但这些规定属管理性强制性规定，不影响双方间合同效力。对于违反土地管理方面规定的当事人应由行政部门予以行政处罚，且对于因违反管理性强制性规定的一方导致协议无法履行，则应按协议约定或法律规定承担相应违约责任。

双方均在默认《租赁合同》有效的前提下，分别提出各自的诉讼请求。朱E以物流公司违约为由主张解除合同，返还租金、押金及赔偿装修费，物流公司则否认其违约并反诉主张朱E支付租金。双方间争议焦点在于哪方存在违约，应承担何种违约责任。律师

首先，从《租赁合同》整体上看，合同的实质是朱E租赁物流公司的经营场地，独立对外经营，物流公司提供管理服务并收取租金，即物流公司从事商品交易场所的运营。然物流公司并无此资质，物流公司超越其经营范围从事经营活动。对此，工商部门亦对物流公司作出告诫。由此可见，物流公司已违反其合同中隐含的具有商场经营资质的承诺；

其次，从《租赁合同》具体条文看，合同中亦多次提及、使用“商场”字样，然物流公司所运营的场所并非商场，物流公司构成违约；

再次，关于朱E所述的因物流公司土地性质导致朱E无法办理营业执照，进而无法独立经营；物流公司未对朱E装修进行验收，导致朱E无法进出场等，结合相关的合同条款的约定，该些约定主要为物流公司从事商场管理而制定的条款，系为物流公司管理权限提供依据，应为物流公司之权利，并不足以推定出物流公司为朱E办理营业执照之承诺。律师

虽然物流公司有违土地管理方面的规定，但不限制朱E在所租赁场所内独立从事民事活动。虽然朱E无法办理营业执照，以注册的商主体从事经营活动，但朱E仍可以个人名义从事民事经营活动。

最后，《租赁合同》中提及的物流公司代为开票、统一收银等管理服务内容，物流公司并无证据证明已经具备该些条件，显然也给朱E之经营活动带来不便利。物流公司存在违约。

关于物流公司违约责任问题，违约有程度大小之分，只有导致合同目的无法实现的根本违约，相对方才可有权主张解除合同。本案中，《租赁合同》中双方最主要的权利义务关系为物流公司提供租赁场地，朱E支付租金，而在朱E搬离之前，朱E一直占有、使用着租赁场地，故认定，物流公司之违约并不当然导致朱E合同目的无法实现。律师

物流公司的上述违约情形，朱E在进驻之后就应知晓，朱E完全可在进驻后及时向物流公司提出履行催告，如物流公司经催告未履行的，朱E可通过解除合同等方式维护自身合法权益，然朱E并无证据证明向物流公司主张过履行或协商解除合同等。故在涉诉时，朱E再以物流公司根本违约要求返还租金、押金并赔偿装修费等，显有不当，难以支持。

鉴于朱E的主张是从根本上否认租金，即将租金调减为0元，该违约责任与物流公司之违约程度并不相当，不予支持，但合理减少租金可为物流公司承担违约责任的方式。

据此，综合合同的履行情况、当事人的过错程度及当事人缔约地位等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整租金为20元/㎡/月，租赁场地190㎡，合月租金3，800元。律师

《租赁合同》约定装修免租期至开业前，物流公司向朱E发出过开业通知，确定开业日期定于9月1日，朱E亦收到该通知。从该日起朱E应当计算支付租金，朱E应支付9个月租金，合计34，200元，扣除朱E已付29，070元租金，朱E还应支付物流公司租金5，130元。

关于朱E要求确认《租赁合同》解除的诉讼请求，该《租赁合同》实际已到期。因双方未再签订租赁合同，朱E继续占有使用租赁场地，故双方转为不定期租赁关系，双方均可随时解除租赁合同，现朱E已搬离租赁场地，《租赁合同》应当解除。律师

关于朱E支付的押金（合同保证金）5，000元，物流公司未有证据证明存在可予扣缴的情形，因此，该保证金应予返还。

关于朱E主张的装修费损失，《租赁合同》约定的租赁期为1年，即朱E如有对租赁场地进行装修，则装修价值也应在1年内摊销完成。根据朱E的陈述，朱E实际占有、使用租赁场所的时间已远超过一年，其装修价值应摊销完成，故对朱E该项主张不予支持。（2014）松民二(商)初字第209号