原审法院经审理查明，2002年11月，文化产业公司与H女士签订《租赁合同书》，将上海市莫干山路房屋，建筑面积61平方米房屋出租给H女士使用，租期自2002年11月28日起至2004年11月27日止。之后，双方续签租赁合同。律师

2008年6月18日，文化产业公司作为出租方(甲方)、H女士作为承租方(乙方)，签订《房屋租赁合同》，约定乙方继续租用上述房屋作为工作室，租赁期限自2008年2月1日起至2010年1月31日止(免租装修期为1天，收费起始日为2008年2月1日)，租金为0.4元/天/平方米，月租金为742.17元，在合同签订当日乙方应支付首期租金8，906元，合同期内每年的2月1日、5月1日、8月1日、11月1日前支付下期租金。租赁期间，乙方发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。律师

当日，上述甲、乙双方就莫干山路房屋”，建筑面积20平方米房屋另行签订《房屋租赁合同》，约定租金0.7元/天/平方米，月租金为425.80元，在合同签订当日乙方应支付首期租金1，277.40元，租赁期限、付款方式均同上述莫干山路房屋。合同另约定，该房物业管理费40元/月，收费起始日为2008年2月1日。

H女士自2005年起另使用上海市莫干山路3楼房屋”，面积130.44平方米，双方就3楼房屋未签订租赁合同。上述莫干山路房屋、莫干山路房屋租赁期限届满后，文化产业公司分别于2013年6月8日、8月21日、11月11日向H女士发出《告知函》，要求H女士支付欠付的房租、物业管理费，并要求H女士于2013年8月30日前搬离房屋。由于H女士未按文化产业公司要求迁出，双方共同封存了上述三间房屋。律师

文化产业公司向原审法院提起诉讼称，H女士于2008年起开始拖欠租金及物业管理费。租期届满后，H女士不仅拒绝续签租赁合同，还继续占用上述两间房屋，且仍不支付任何费用。其于2013年6月至12月间多次向H女士发出催款函和告知函，催讨租金等相关费用，并要求H女士交还房屋，均未果。另外，自2005年起，H女士在未与文化产业公司签订租赁合同的情况下，擅自占用3楼房屋至今，未支付任何费用。

故文化产业公司请求判令：1、H女士迁出X室、X室及3楼房屋；2、H女士支付莫干山路房屋自2008年2月1日起至2010年1月31日止的租金、自2010年2月1日起至2013年8月31日止的房屋使用费，均按425.80元/月计付，自2008年2月1日起至2013年8月31日止的物业管理费，按40元/月计付；莫干山路房屋自2009年1月1日起至2010年1月31日止的租金、自2010年2月1日起2013年8月31日止的房屋使用费，均按742.17元/月计付；3楼房屋自2011年6月8日(文化产业公司于2013年6月8日向H女士发催告函)起至2013年8月31日止的房屋使用费，参照莫干山路房屋的租金标准，按建筑面积130.44平方米、0.7元/天/平方米计付。律师

原审审理中，H女士辩称，本案并非单纯的房屋租赁纠纷案，其使用上述房屋是基于其与文化产业公司之间合作保护厂区的文化项目，文化产业公司曾承诺，若H女士保住厂区资源，莫干山路房屋和莫干山路房屋由H女士低价使用、无偿使用X层房屋，且只要规划保持不变，H女士能一直使用上述房屋。在同等条件下，H女士对上述房屋还享有优先续租权。

2010年左右，因上述房屋多次漏水，H女士要求文化产业公司修缮，文化产业公司未予理睬，致使H女士遭受经济损失，H女士遂暂停支付房租。另外，文化产业公司在2013年前从未向H女士催讨租金、物业管理费等相关费用，现文化产业公司主张上述费用已超过诉讼时效规定的期间，丧失胜诉权。律师

原审审理中，H女士提出反诉称，涉案房屋所在地块于2002年被纳入改造范畴，相关建筑物面临被全面拆除的风险。其受文化产业公司之托，开展了一系列“旧城区建筑改造与文化环境建设的实证研究”工作，向相关政府部门、规划部门呼吁保护该具有历史价值的建筑群，并提出建议将该地块打造成具有历史文化特质的主题性文化区。最终，涉案地块不但被保留下来，还改造为当下的文化创意园区。

据此，原上海春明粗纺厂与H女士进行后续合作，将涉案房屋低价、无偿出租给H女士。H女士通过十余年的国内外有效宣传，使涉案地块成为国际知名的文化创意园区，H女士的保护工作及后续市场宣传有效提升了涉案地块的无形资产价值，继而开发了巨大的商业价值，故文化产业公司应当就其所获得的无形资产价值提升给予H女士适当补偿。律师

此外，租赁期间，涉案房屋存在漏水情况，H女士虽多次报修，但文化产业公司未予修缮，导致H女士存放于涉案房屋内的大量摄影与绘画作品受到损害。目前，H女士的物品均存放于涉案房屋内，双方各持门锁钥匙，H女士无法将物品取出。故H女士请求法院依法判令：1、文化产业公司将H女士的合法财产予以返还；2、文化产业公司赔偿H女士财产损失15万元(具体数额以评估为准)；3、文化产业公司补偿H女士为涉案地块进行保护规划而提升的无形资产价值15万元(具体数额以评估为准)。律师

原审审理中，文化产业公司针对H女士的反诉辩称，H女士的物品均存放在涉案三间房屋内，双方均持有钥匙，故文化产业公司并未侵占。H女士诉称租赁期间因涉案房屋漏水造成其财产损失，但文化产业公司作为房屋的管理单位，从未接到过H女士的报修。呼吁保护园区老建筑，对保护园区作出一定贡献的人员众多，不止H女士一人，H女士夸大了其对园区所作的贡献，园区的发展是文化产业公司自行经营及所有租户共同努力的结果。双方之间没有合作项目，不存在委托关系，文化产业公司从未承诺无偿提供房屋给H女士使用。

原审审理中，H女士提供如下证据：1、其对莫干山路X号地块建筑改造及文化环境建设、整体保护利用规划等相关文化产业公司约定的租赁期限已届满及双方之间就3楼房屋的不定期租赁关系主张H女士搬离涉案房屋。律师

文化产业公司的该诉请于法有据。H女士要求文化产业公司返还其被非法侵占、扣押的合法财产，鉴于文化产业公司并未占有、控制H女士的财产，H女士在搬离涉案房屋时完全可以将其财产一并搬出，故H女士的该请求缺乏事实依据。

文化产业公司在原审中基于房屋租赁的基础法律关系向H女士主张权利，H女士则以其对涉案地块的发展做出贡献为由反诉要求文化产业公司对其进行补偿，因H女士提出的该主张所基于的法律关系与房屋租赁法律关系并非基于同一法律事实而产生，且H女士在原审中提供的有关其获奖及取得相关成就的证据与文化产业公司应对其补偿之间没有必然的因果关系，原审法院经审理后以H女士提供的证据不足以证明其上述反诉主张为由对其相关反诉请求不予支持并无不妥。律师

文化产业公司从妥善解决纠纷的角度考虑，自愿给付H女士补偿款5万元，可予确认。原审法院所作判决并无不当，可予维持。对H女士的上诉请求，不予支持。

律师分析：从H女士的表述，以及低价的房屋租赁价格，最后文化产业公司自愿补偿的行为来看，沈洁律师推测（仅仅是按常理推测）可能H女士曾经为园区作出了一定的帮助和贡献。律师

但房屋租赁合同和作出帮助不能划上等号，在双方签订的租赁合同中看不出有可以长期低价租赁或者无偿租赁的约定。如果H女士当时多留一个心眼，在租赁合同中列明相关条款，或者在委托关系中阐明自己应当获得的报酬及优惠，那么就不至于没有合同依据。H女士提出的该主张所基于的法律关系较为含糊，最有可能的应当是一种委托关系，即委托其保护老建筑不被拆除。（2015）沪二中民二(民)终字第2925号(2014)普民四(民)初字第586号