在房地产租赁市场上，有不少大楼被称为商住两用楼，除了少数是真正的商业用地房屋和综合用地房屋外，多数是居住用地房屋被改做了商业用房。这类房屋和真正的商业用房最大的区别是地址不能用于工商注册的住所地。最近沈洁律师遇到了这么一起案件：律师

【法律咨询】刘先生通过中介公司出租了在同一幢房屋的一层楼面，仅仅支付了两个月的房租后该公司开始拖欠房租，半年后就不再支付房租。承租人称双方的合同上约定房屋用途是：公司经营，而该房屋实际是居住用房，所以不能实现合同目的，所以拒绝支付房租。对此李先生有不同的看法，他认为租给他人作为办公室，从一开始自己就提供了产权证复印件，对方是明知房屋用途，仅想赖掉房租，再说这栋楼房因为地处闹市又靠街边，有90％以上的用房是用作商务用途，已经实现了“居改非”。律师

沈洁律师认为业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。刘先生的房屋产权为居住用房，他可以自住或者出租给他人居住，而不是用于办公经营，“居改非”涉及这个楼房甚至整个小区业主的利益。那么“居改非”需要获得哪些人的同意呢，沈律师认为首先是本栋建筑物的所有业主同意。律师

《物权法》第七十七条明确规定：“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”。根据相邻权的特点，民宅商用改变了住宅的法定用途，所以最有利害关系的是本栋房屋的业主，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》将利害关系人界定为“在本栋建筑物之内”。也就是说即使本栋大多数业主同意变更房屋用途，只要有一位业主不同意，即使本栋楼内所有其他业主都同意了，也不能变更。除此之外，还应当报原审批的市或者区、县规划管理部门批准。律师

如果业主擅自将居住用房改为商业用途，或者其他非住宅用途，根据《上海市住宅物业管理规定》：业主、使用人擅自改变物业使用性质的，由区县房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处一万元以上五万元以下的罚款。律师