律师您好，我是一名做餐饮生意的小商人，三年前我从朋友介绍的人手中转让了一套餐饮商铺，为此我给他10万元转让费，并且支付了拖欠的三个月租金一万五千元。在房东的要求下我和他签订了商铺租赁合同》，约定租赁合同期限为三年零三个月（就是原来经营者剩余的合同期）。在我和家人的经营下，这家餐馆生意很有所改善。最近两年随着周边几个楼盘的开盘，住客渐渐多了起来，我的餐馆生意火爆，房东提到加价，被我拒绝了。就当我打算继续经营下去，房东通知我合同到期立刻搬走，否则要把封门不让我经营。律师

由于房东拉了水电煤，我无法经营看样子只能搬走。现在我得知房东以1.5万元每月的租金租赁给了他人，请问我有没有优先租赁权？如果不能继续租赁房屋，我购买的冰箱、空调（非中央空调）等能否要求房东赔偿？

沈洁律师问：您的合同是否约定了优先租赁房屋的权利？是否约定了装修的归属？另外您是否同意以每月1.5万元的价格承租该房屋？律师

答复：不愿意以1.5万元的价格租赁该房屋，认为太高了，只愿意以7000-8000元的价格承租。合同约定了合同到期可以优先租赁的条款。装修归属没有约定。

沈洁律师答复：关于优先租赁权我国的法律并没有明文规定，而散见在一些地方性法律文件中。所谓的优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。《上海市房屋租赁条例》第四十四条虽然规定了租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权，但效力等级较低且是一种权利等级，审判中不适用这些条款。同样的规定还有各地的房屋租赁条例，也有类似的条文。所以我们的律师一般建议合同咨询的客户在合同中特别约定此条条款。很幸运您的租赁合同有这个条款，那么就可以拿来适用。不过这个适用是有前提的。律师

在合同期满后，如果约定了老的承租人有优先租赁的权利的，指的是同等条件下的优先租赁。所谓的同等条件是同等的租赁价格，现在您的出价明显低于新承租人同意的租赁价格，您又不愿意加价，故而这条条款在不同的租赁价格下是不能起到约束作用的，否则会损害房东的利益。即便您同意出同等租赁价格，还有其他同等条件，比如同等付款条件，一个愿意一次性支付租金的和分期支付租金的，显然一次性支付租金的更有优势。律师

至于装修，如果经过出租人同意进行装修，合同到期后，能够拆除的应当拆除，不能拆除或者拆除后没有价值的，可以和房东协商一个补偿价格，如果房东不同意补偿，又无法拆除的，您在装修的时候就需要考虑到合同期限的问题。常理来说承租人对于租赁房屋进行装饰装修，不仅会考虑租赁房屋的用途和其个人需求，而且会主要考虑租赁期限的长短。当房屋租赁合同履行期限届满后，附合的装修装饰物价值对于承租人来说已经在租赁期限内使用完毕，即附合的装修装饰物对于承租人已完全丧失了使用价值。承租人既然在明知该装饰装修物将来很难拆回，无法收回残值的情况下，仍愿意进行装饰装修，可见其已将该费用作为实现租赁合同目的的必要成本在合同期内分摊完毕。故而不能要求补偿。律师