【法律咨询】汪先生从事服装经营，因出国陪读因此将一商铺租给了张某，张某一次性支付了两年的租金。汪先生回国后发现店铺的经营者已经易主，原来经营服装的门面变成了烤鸭店，乌烟瘴气。汪先生大怒，要收回店铺自己经营，此时离租约到期仅仅两个月。但是店铺的经营者陈某却认为自己从张某手中租得店铺，不仅支付了租金，而且出了9万元的店面转让费，如果要终止合同的，必需赔偿自己这笔费用才行。律师

经沈洁律师查阅汪先生和原承租人张某的租赁合同后，发现合同中约定个体户张某可以在内经营服装鞋帽，但不得经营饮食行业，合同没有规定张某是否可以转租。合同约定：到期后只要张某没有拖欠水电并且房屋租金涨幅不超过10％的，只要张某愿意则可以继续承租。律师

店面转让费、商铺转让费、摊位转让费在我国目前的法律上没有明确的界定，但是在现实中却很常见。这种转让费有的时候数额客观，甚至要超过租金本身的价值。对于承租人来说，一个商铺从经营开始，到市场成熟，市面繁荣，需要一定的时间，市场成熟后该地段上可能没有商铺出租，后来者如果要获得经营的一席之地，必需付出一笔费用给原承租人。然后这种看似已经成为惯例的转让费，沈律师认为其背后隐含者巨大的风险。律师

首先，商铺承租权的转让属于一种转租行为，如果原租赁合同约定不得转租，那么转租人和次承租人之间订立的转租合同无效，如果原租赁合同没有约定，必需经过原出租人，也就是房屋权利人的许可才能转租。

其次，转租合同的履行要符合原租赁合同的约定，比如本案中，原租赁合同规定不得从事餐饮，那么转租合同也应当遵守。转租合同的期限不能长于原租赁合同，超过部分无效。律师

再次，原租赁合同中约定张某具有优先承租权，这也是商铺租赁中常见的，一个商铺从投入到成熟往往需要一定的时间，所以商铺的租赁期限往往较长，合同到期后承租人如果经营得当的，希望继续承租。有的租赁合同便会约定同等条件下可以继续承租。不过如果产权人要收回自己经营的，优先于承租人的续租权。产权人自己使用商铺属于形式物权，产权人和承租人之间约定的续租权利是一种基于合同产生的债权，物权是优先于债权的，合同终止后，汪先生可以收回商铺自己经营。律师

最后，沈律师提醒那些支付店面转让费的承租人，在支付大额转让费前，要确认原承租人是否和产权人之间有同意转租的约定。如果承租权一旦被收回，原出租人(往往是产权人)是没有义务补偿转租关系中的承租人任何店面转让费损失的。律师