上海某公司与甲签订商铺租赁协议，双方约定“承租人上海某公司中途擅自退租的，甲有权要求上海某公司支付一个月的租金作为违约金。”另外，双方自签订合同之日起7日内，上海某公司先行支付等值于2个月租金的押金作为保证金，再另行支付2个月的租金。双方租赁期自2009年7月6日至2012年7月5日。律师

2010年10月，上海某公司因自身原因，无需继续承租该店铺，以电话及信函方式通知了甲，双方于2010年11月19日签署交付租赁物业确认书，双方解除房屋租赁关系。事后，甲认为上海某公司损坏了商铺内部设施，并且不予赔偿，故拒绝返还已收取的保证金。双方因此事诉至法院。

律师评析：本案是商铺租赁纠纷，商铺租赁纠纷牵涉到多个方面：

首先，关于商铺租赁协议，本案的双方对于商铺租赁协议的效力没有异议。但是商铺租赁协议在日常交易行为中存在许多争议，主要有商铺产权问题、转租问题、装修免租期和独占经营权等问题。律师

第一，对于商铺产权问题，商场内的商铺一般是在大型商业用地上的大型建筑里分割而成，因此，必须确认该商铺所在地来源于商业用地，而商铺的分割也需要相应的法律手续。商铺产权应当严格按照上海市《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》和五部委《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》来具体办理。

第二、对于转租问题，承租人应当事先了解出租人是否属于转租。

第三，对于装修免租期，由于租赁商铺后需要一段时间的装修整理，此时间段内无法获取收益，因此，在签订协议时应当于出租人确定是否可免该时间段租金。律师

第四、对于独占经营权，租赁商铺为了实现商业利益，保障自己商业利益最有效办法在于最大程度遏制同业竞争，因此，签订商铺租赁协议时，可与出租人确定该权利。

其次，本案实际争议焦点在于上海某公司是否损坏租赁房屋内设施以及甲在何时才收回的房屋。按照合同法的第二百二十二条以及二百三十一条，承租人上海某公司损坏房屋内设施的，负有赔偿责任，但是此举证责任在于出租人甲。而甲在何时收回房屋，一般认为，甲在收到上海某公司退还的钥匙时应当视为收回了租赁房屋，但是收回房屋并不代表确认房屋内设施完整，甲仍然有义务查看租赁房屋内设施是否完整，上述两大事项都完成后才能够表明甲收回房屋。律师

最后，对于本案中可能产生由于甲拒绝返还房屋，导致上海某公司无法注销租赁备案的问题。我认为，上述时间段内，只要上海某公司主张甲拒绝配合注销且没有再使用该商铺，以及此期间甲没有遭受实际损失的前提下，上海某公司无需承担任何责任。

综上所述，与一般房屋租赁不同，商铺租赁需要注意多个方面的法律问题。律师