法律咨询：钱某向某物业公司租赁了一块门面用于经营洗车，鉴于自己没有其他一技之长和前一次租赁中的问题，钱某提出要长期租赁此处房屋作为经营场所。被授权出租该物业的公司表示，如果要签订长期租赁合同，每年要增加10%的租赁费，钱某表示同意。钱某问：签订租赁合同最长可以签几年，如果不写租赁期限是否意味着租赁合同是无限期的？律师

沈洁律师答复：有一个稳定经营场所是每个从事商业经营的企业或者个人所期待的。象钱某这样希望获得长期租赁合约的商人不在少数，为了鼓励交易，租赁合同不能无限期漫长，故而《合同法》规定了租赁合同最长不能超过二十年。

租赁合同按期限进行分，分为定期租赁合同和不定期租赁合同，定期租赁合同是指出租方和承租方在租赁合同中约定的明确的租赁期限，比如约定2015年1月1日到2015年12月31日为租赁期限，或者约定从2015年1月1日开始，租赁期限为期一年。律师

不定期租赁合同是指租赁双方没有约定租赁期限或者约定的租赁期限不明的，对于双方来说，由于期限不确定，双方当事人均可以随时终止租赁合同，但是要给予对方合理的宽限期，在宽限期内双方均可以做一定的准备，比如出租方可以重新挂牌出租，承租方可以寻找新的租赁场地，准备搬家等等。

故而钱某所咨询的，双方不约定租赁期限，不等于租赁合同是无期限限制的，或者租赁合同是长期的，而是一种不定期租赁合同。对钱某来说希望长期承租的，这种做法对其产生不利的法律后果。律师

在定期租赁中，如果当事人约定的租赁期限超过法定最高期限二十年的，超过部分的期限无效，但不代表整个租赁期限的约定都无效，或者整个租赁合同均无效，而是租赁合同的期限制动缩减到法定最高租赁期限20年。

在超过20年后的租赁期限中，剩余部分的租赁期限为不定期租赁，按照不定期租赁合同来处理。比如钱某签订了租赁25年的门面房租赁合同，超过了法定的20年最高租赁期间，该份合同的租赁期变成20年，接下去的期间内如果钱某继续租赁的，变为不定期租赁合同，房东或者房东委托的出租管理人随时可以解除合同，但要给予钱某适当的准备期间。律师

解决的方式是：约定最高期限的租赁合同，并且可以约定合同到期后，在同等条件下（比如同样的租金、同样的付款方式和付款期限等）有优先承租的权利，那么合同到期后，在可以继续续租，续租的期限仍然不超过20年。如果合同的内容保持不便的，进行租赁期限的延长，称为合同的更新，有的当事人也把它称为合同续签。律师