邓先生是上海人，他在2017年的时候，从单位辞职，和两位朋友商定共同经营一家酒店。在上海找了很多楼房后，并没有满意的。此时有一家中介公司介绍，在上海的旁边，昆山有一处非常合适的地方，如果经营酒店，一方面租金相比上海比较低，另一方面到上海又很方便，何不去那里租赁经营，保准可以赚得脑满钵满。

在考察过现场后，邓先生和两位朋友都表示非常满意，很快就和出租方签订了为期十年的租赁合同。之后就对酒店进行了装修和改建，三个月过后，酒店就开张经营了。他们为此也成了了一家酒店经营管理公司。果然相对低价的租金和便利的交通，在加上三人本身是酒店和旅行社曾经的中层管理人员，业务能力好，人际交往广泛，拉来了不少旅游团，让他们的酒店盈利非凡。

但天有不测风云，人有祸福旦夕，谁知道刚刚过了两年，就遭遇了一场新冠疫情，上海被封城，旅游团队也不来了，生意一落千丈，无法维持。就昆山本地而言，本身是没有多少生意的。酒店日常的经营收到了冲击，收入锐减，并开始出现亏损的情况。营业额不足前一年同期的二十分之一，如果按照原来的租赁合同，支付租金则无法经营。故而邓先生等三人提出了减免酒店租金的说法。

但酒店店面的出租方表示，虽然上海又封城的行为，但昆山并没有封城，酒店正常经营，而且他们是一家私企，也不位于上海，不符合减免租金的范围。疫情期间营业额减少是酒店自己的经营问题，和自己没有关系。本身昆山又没有采取封城的措施，酒店的经营不会受到任何影响。酒店经营者自己无法接到旅游团导致收入下降，这和出租店面的出租方是没有任何关系的。律师

为此，邓先生和两位合伙经营的朋友共同来到律师事务所，法律咨询了沈洁律师。沈律师认为双方的房屋租赁合同是真实意思表示，内容并不违法，属于合法有效的。即便发生疫情，酒店租赁合同也不可能因此失效。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。但出租该房屋的并不是国有企业级政府部门、高校、研究院，而是一家商业机构，故而不受此指导意见的规定。

此外，上海市国有资产监督管理委员会发布《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》中也规定，适用主体为承租国有企业自有经营性房产从事生产经营活动的非国有中小企业。同样的这篇细则仅适用于上海地区，不适用于昆山。但沈律师认为这家酒店做的是上海地区的旅游团生意，新冠疫情对酒店的经营造成严重影响是众所周知的，如果要求酒店管理公司按原来的租赁合同支付租金是非常不公平的。租赁双方如果能公担风险，共同分担疫情造成的损失，是比较合理的。

酒店租赁的房屋一般都比较长，在疫情期间，酒店受疫情影响，其损失是显而易见的。出租方和承租方如果能够公担风险，就可以共度难关，对于疫情，属于订立合同时无法预见的风险，属于不可抗力，不过邓先生要求出租方全面租金的说法就有些过了，如果要求减免一部分，比如百分之三十，百分之五十，就相对比较合理。