原告陈M与被告周R、陆G房屋租赁合同纠纷一案，上海市×号底层房屋的权利人为被告陆G及案外人周某甲。2012年3月29日，原告陈M（作为承租方，签约乙方）与被告周R（作为出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将从被告陆G处承租而来的底层45平方米的房屋转租给乙方使用，租赁期自2012年4月1日起至2016年10月31日止，全年租赁费为45，600元。律师

签约后，原告向被告周R支付了租房押金3，800元及2012年4月份的租金3，800元。因该房屋之前还有其他租客，原告还向案外人支付了门面转让费38，000元。后因被告周R自己承租被告陆G的房屋用于开办超市经营不善将要关闭了，约在2012年3月底时被告周R退出其租赁的房屋归还给被告陆G。

后双方经协商，由原告提出由其通过网上挂牌寻找其他租客来继续承租涉案房屋。后原告委托案外人上海××房地产经纪事务所进行居间，并于2014年2月16日支付居间佣金1，200元。后房产经纪事务所通过努力找到了租客李某甲。原告即通知被告陆G与案外人李某乙签订租赁合同。律师

同日，被告陆G（作为出租方，签约甲方）与案外人李某乙（作为承租方，签约乙方）在案外人房产事务所的居间下签订《租赁合同》1份，约定由甲方将建筑面积共45平方米的房屋出租给乙方作为商用使用，租赁期为一年（自2014年2月20日起至2015年2月19日止），月租金为5，800元，同时约定若合同期满续租递增房租5%。

签约当日，被告陆G同意与原告解除双方的租赁合同并向原告支付补偿款及佣金共计24，000元。该款由案外人李某乙通过向被告陆G支付租金的形式给付原告23，200元，另有800元的差额由房产事务所负责人周某丙帮助垫付的。律师

原告在收到上述全部款项时，房产事务所负责人周某丙认为原告与被告陆G间的《租赁合同》已经解除并双方已了结了全部款项，原告在收款后也未向被告陆G出具收款收据，故由周某丙将原告与被告陆G订立的《租赁合同》。

被告陆G趁原告不在争议房屋期间，将原告的东西搬出，将自己的财物搬入，并更换了门锁，致使原告无法继续使用房屋，遂成讼。

原告陈M诉称，房屋为门面房，之前还有其他租客，为此原告向其他租客支付门面转让费38，000元。合同签订后，原告一直按期支付租金，但自2013年下半年起，被告多次要求大幅涨租金，原告不同意。被告收取了2013年11月1日—2014年1月底的租金后，就表示不再把房屋租赁给原告，要另外租赁给他人，并不再继续收取原告的租金。2014年2月某日，被告趁原告不在争议房屋期间，将原告的东西搬出，将自己的财物搬入，并更换了门锁，致使原告无法继续使用房屋。要求继续履行双方的租赁合同，即判令被告限期搬出争议房屋并交付给原告。律师

被告周R辩称，其从房东陆G处租得5间门面房，其中3间是自用的，另2间对外转租。本案原告承租的是其转租中的1间。后来因其租赁的房屋开办的超市关闭了，约在2012年3、4月时其退出了租赁将房屋归还给了房东陆G。后就由房东陆G与原告重新签订租赁合同发生租赁关系了，原告的租金也是直接交给被告陆G的。当时他们签订租赁合同时，其也在场。签完后，原告和被告陆G之间的事其一概不知。

被告陆G辩称，原告诉称的事实和理由都是胡编的。合同的签约人是本案被告周R，故被告陆G不是本案适格主体。被告陆G从未向原告提出过要求提前终止租赁合同，且被告陆G在网上挂牌找中介准备将房屋转租给他人也是原告的意思表示，具体过程都是由原告负责操作的。2014年2月16日在中介公司就解除房屋租赁协议已与被告陆G达成一致意见。律师

现本案的争议焦点是：造成双方签订的房屋租赁合同无法继续履行的原因和责任。就本案而言，被告陆G向提供的其与李某乙订立的租赁合同及李某乙作为证人的证言以及负责居间的证人周某丙的证言等证据，已形成一系列的证据锁链，上述证据均能证实在本案中，自身经营方面的原因要求与被告陆G提前解除房屋租赁合同。

后经双方协商，由原告提出由其通过网上挂牌寻找其他租客来继续承租涉案房屋的方式来解除双方间的租赁合同。期间原告委托案外人房产事务所居间找到了接手租客李某乙。被告陆G即与李某乙订立租赁合同，同时与原告解除了租赁合同并向原告支付了补偿款及佣金合计24，000元，双方间的租赁合同关系就此全部结束。律师

原告在双方已解除租赁合同并已了结全部租赁事项后要求继续履行与被告陆G间的租赁合同（即判令被告陆G限期搬出争议房屋并交付给原告）之诉请，缺乏事实和法律依据，应予驳回。在原告与被告陆G签订租赁合同时，原告与被告周R间的租赁合同亦早已解除，故原告起诉被告周R缺乏依据，一并予以驳回。（2014）闵民五(民)初字第1501号