原告（反诉被告）马L与被告（反诉原告）王H房屋租赁合同纠纷一案，花园住宅系马L、马某所有。马L（出租方、甲方）与王H（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，月租金4，000元，5年不变动，租金每两个月支付一次，先付后用。乙方应于每期到来时的5天前向甲方支付当期租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方按月租金的5%另行支付违约金。在本合同签订后三日内，乙方向甲方缴纳租赁保证金8，000元。因使用该房屋发生的水电煤气等费用及物业管理费由乙方承担。租赁期内，乙方无权将房屋部分或全部转租给他人。律师

甲方向乙方交付的为毛坯房，乙方装修房屋时不得改变房屋原结构，乙方装修施工期间免3个月租金，物业费从2013年9月至2018年9月由乙方支付。合同签订当日，马L向王H交付了毛坯房屋，王H支付了租赁保证金8，000元并开始装修。王H为其装修工人办理了该小区的出入证及门禁卡。

2013年9月13日，因房屋所在小区物业公司见王H装修时对三层的房间作了三间隔断，且堆放了部分办公家具，为避免今后改变房屋用途，对该房屋断水断电。王H向物业公司承诺房屋不会用于群租，办公家具系暂时存放，9月14日马L到场交涉，水电恢复。律师

后物业公司又断电。A花园管理处出具给马L的情况说明称“业主房屋出租，该租客称房屋用于个人居住，并不装修。事后该租户对房屋进行装修。物业根据物业条例、业主规约，要求租户办理有关装修手续及对三楼大间栏成三间小间用途进行说明，装修工人对物业不理不睬，故物业采取强制措施。事后与业主沟通提出以下几点：1、提供装修图纸、办理有关手续；2、合规租赁使用房屋。”

9月14日晚，双方与物业公司交涉未果，物业公司仍停电，王H提出退租，遭马L拒绝。9月15日，施工队撤走。此时，房屋内隐蔽工程、吊顶、隔断已做完，现场还留有一些装修材料未搬离。双方共同向物业管理部门交涉。

2014年2月19日，王H向马L发送了“情况说明”的电子邮件：“因需要租赁一场所做宠物寄养用”。在装修时遭到物业公司阻挠，在写下承诺书的情况下，物业仍停电。其无奈向马L提出中断合同。律师

2014年2月下旬双方碰面，王H向马L出示了应其要求所写的“情况说明二”，并表示不同意支付租金，双方不欢而散。

2014年3月9日，王H将房屋内的黄沙水泥等装修材料撤走。3月12日，双方在居间方协商欲解决纠纷，但未达成一致意见。王H交给马L《情况说明二》，内容为：“我在2013年9月5日，与房东马L先生签订了房屋的租赁合同。在装修期间，由于该小区物业公司无理取闹，三番两次地断电，致使无法施工，并协商无果。鉴于此，我在9月14日晚上已口头向房东马先生提出中断租赁合同。现书面告知。”马L于当日在该说明上书写“今收到王H提出解除A花园×号租赁合同的书面通知。”律师

2014年3月29日，王H将房屋钥匙交到居间方，但对水电煤气费用未作交接。4月10日，马L取回了钥匙。

2013年9月7日，王H与案外人王某签订装修合同，约定房屋的装修工程造价为103，300元。至撤场时，王H已经陆续支付给王某5万元，其中包含已购但尚未使用的建材。王H还支付了监控设备款2，100元、佣金1，400元。

马L认为王H在合同履行期间有欠租及违约行为，故起诉要求：确认双方签订的房屋租赁合同于2014年3月12日解除；判令王H支付自2013年12月5日起至2014年3月12日止，按每月4，000元计算的房屋租金13，067元；判令王H支付自2013年12月1日起至判决生效之日止，按月租金4，000元*5%（即每天200元）计算的迟延付款违约金；判令王H支付自2013年9月5日至2014年3月12日期间按每月738元计算的物业管理费5，166.18元、水电煤气费500元；判令王H支付房屋恢复原状费5，000元。律师

王H辩称，其在进行装修时，物业公司认为其将房屋用于群租，故断水断电多次干扰。2013年9月14日，双方已经协议解除了租赁合同。其使用房屋仅9天，且在合同约定的免租期内，其无需支付租金，也不应支付违约金。水电费没有实际发生。马L交付的是毛坯房，不存在恢复原状费。2014年3月29日，其将房屋钥匙交到居间方。因马L提供的房屋无法正常装修，租赁目的无法实现，导致合同解除的责任在于马L，现对马L提出反诉，要求马L退还租赁保证金8，000元、要求马L赔偿装修损失65，000元、佣金损失1，400元、监控设备损失2，100元。

针对王H的反诉，马L辩称，其正常履行合同，向王H交付了房屋，阻止王H装修施工的是物业公司，要求其承担赔偿责任无依据。律师

合同签订后，王H进行装修，将三楼房间隔成三小间，物业公司基于合理怀疑采取断水断电措施，马L帮助沟通协调，尽到了出租人的义务。物业部门在王H承诺不群租、不开公司后，且在无证据证明王H有群租和开公司的情况下，经沟通协调仍断水断电，可见马L出租的房屋无法正常使用，致使王H承租房屋的目的难以实现。

2014年3月12日王H书面通知要求解除合同，该通知于当日到达马L，故确认双方签订的租赁合同于该日解除。马L作为合同的一方当事人，对合同的解除负有责任。马L如认为案外人应承担相关的责任，可另行主张。律师

租赁合同解除后，双方当事人均遭受了经济损失，马L应对王H的损失进行赔偿。因王H于2013年9月14日口头提出解除合同遭马L拒绝后，未及时按照租赁合同约定书面通知马L解除合同并归还承租房屋，直至2014年3月12日才发出书面通知，故王H对期间扩大的损失亦应承担相应责任。

因物业部门断水断电，免租期后王H已不能正常使用租赁房屋，但其没有向马L归还房屋，故仍应支付2013年12月5日至2014年3月12日期间的租金。唯租金标准酌减至每月2，000元。马L还要求王H承担2013年12月1日起至判决生效之日止，按每天200元（月租金4，000元的5%）计算的逾期付款违约金，因缺乏事实依据。

根据合同约定，王H承租房屋后即应按月支付物业管理费，故王H应支付自2013年9月5日起至2014年3月12日期间按照每月738元计算的物业管理费。马L主张水电费500元，但没有提供证据，难以支持。律师

租赁合同解除后，马L应向王H退还租赁保证金8，000元。关于王H要求马L赔偿装修损失65，000元，认为王H已经支付的50，000元装修费中包含已购但尚未使用的建材，根据施工进度，酌情确定由马L赔偿王H15，000元。王H搬离房屋时应拆除装修附着物包括监控设备等，将房屋恢复至毛坯原状。律师

现王H返还的房屋没有恢复原状，将装修等附着物弃置在内，而马L不同意利用该装修，故王H主张监控设备损失2，100元，缺乏依据，不予支持。马L要求王H支付恢复原状费5，000元，尚属合理，予以支持。王H要求赔偿佣金损失1，400元，合法有据，予以支持。（2014）闵民五(民)初字第1449号