戴女士是从事服装经营的一个私人业主，一家批发市场约定，将批发市场的一处营业用房出租给戴女士，从事服装经营活动。按照约定，在签约的当日应当支付三个月的租金和两个月的押金。谁知道在2020年的年底，突然爆发了一场疫情，也给从事服装经营的戴女士带来了很大的打击。虽然批发市场也对租金进行了一定的减免（付二免一），这些减免仍旧不能抵扣损失。在这之后，戴女士又支付了六个月的租金。没想到疫情延续了很久，直到2021年的年头，都没有停止。律师

戴女士认为疫情还会继续，提出不再经营，要求退还营业用房，押金也不要求返还了。但批发市场认为戴女士还欠着不少租金没有支付，将营业用房用铁锁锁住，不让戴女士搬走里面的服装等物品，根据双方合同的约定，提前解除租赁合同的还要赔偿三个月的租金。走投无路的蔡女士找到了沈洁律师，法律咨询有关事宜，不仅要求返还扣押的服装等物品还还要求返还两个月的押金。

此次新冠肺炎突如其来，在形式上符合“不能预见”、“不能避免”，《合同法》关于不可抗力的规定，即：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”对于不可抗力，《民法典》第590条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”

疫情作为一种不可抗力的客观情况，必须发生在合同成立以后，履行以前。如果当事人一方在合同订立以前发生非典型肺炎疫情，或者在迟延履行合同期间发生非典型肺炎疫情，不能认定为不可抗力。在合同履行中遇到非典型肺炎疫情，但并没有导致当事人不能按合同履行，此种情况不能视为不可抗力。《合同法》第117条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”

《民法通则》第107条的规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”。在处理疫情构成不可抗力免责事由的案件时，不可抗力作为免责事由，在不可抗力影响所及的范围内不发生责任，在此范围内可以说是完全免责；如果不可抗力与债务人的原因共同构成损害发生的原因，债务人承担相应部分的责任，即部分免责。

疫情导致承租人的收益权能严重下降，继续履行合同会对承租人明显不公平，那么承租人可主张此次疫情构成情势变更，解除合同并酌情减免疫情期间的租金。承租人不能使用租赁房屋，合同目的不能实现，或者承租人因疫情防控导致其经营损失，继续履行合同成本过高，要求提前终止房屋租赁合同。如果继续按照原合同履行，负担过重，压力过大，承租人还可以要求减免租金。律师

除了不可抗力外，还可以考虑适用情势变更。《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》关于情势变更制度的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”情势变更造成的结果是对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，即虽然能履行但是继续履行会导致显失公平，因此合同双方应当共担相应的风险；而不可抗力造成的结果是合同无法履行，并且基于此不履行合同无需承担责任。

参考法律：

新型冠状病毒肺炎疫情属于突发公共卫生事件，符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点，应当认定为不可抗力，但疫情对合同履行的具体影响应当在个案中结合合同性质、当事人预期、合同履行情况、疫情对合同履行的影响程度等因素综合认定。

当事人以新型冠状病毒肺炎疫情构成不可抗力为由主张解除合同的，如何处理？

答：当事人以新型冠状病毒肺炎疫情构成不可抗力为由主张解除合同的，人民法院应当根据公平、诚实信用原则，综合考量合同性质、合同实际履行情况、疫情与合同不能履行之间的因果关系、疫情发展过程及对合同影响的具体程度等因素进行认定。

通常情况下，可以按照以下情形处理：

（1）疫情对合同履行没有影响或者影响较小，合同仍可继续履行的，应当继续履行合同，一方当事人以疫情构成不可抗力为由主张解除合同的，原则上不予支持。

（2）疫情对合同履行具有重大影响，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求根据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定变更、解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定。

（3）因疫情影响或因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行、合同目的不能实现，当事人请求依法解除合同的，人民法院应当予以支持。

当事人以新型冠状病毒肺炎疫情构成不可抗力为由主张减轻或者免除责任的，如何处理？

答：当事人以新型冠状病毒肺炎疫情构成不可抗力为由主张减轻或者免除责任的，人民法院应当根据合同能否继续履行的情况区分情形予以认定：

（1）如果合同仍可继续履行或者疫情并不影响合同目的的实现，而仅造成双方当事人利益失衡，人民法院应当在充分尊重当事人意愿的基础上，根据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定合理变更合同的履行期限、履行方式等内容。

（2）如果疫情导致合同不能继续履行或者不能实现合同目的，当事人主张减轻或者免除责任的，人民法院应当根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑疫情与不能履行之间的因果关系及原因力大小、当事人是否履行了通知义务、是否采取了避免损失扩大的合理行为等因素，并结合《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定合理确定应当减轻或者免除的责任以及损失的分担。

承租人以受新型冠状病毒肺炎疫情影响不能使用租赁房屋、场地等为由请求解除租赁合同的，如何处理？

答：承租人以受新型冠状病毒肺炎疫情影响不能使用租赁房屋、场地等为由主张解除租赁合同的，原则上不予支持，但承租人有证据证明符合本解答意见第2条规定可以解除的情形除外。律师

承租人以受新型冠状病毒肺炎疫情影响不能使用租赁房屋、场地等为由请求延长租期、减免租金的，如何处理？

答：承租人因政府实施隔离措施、采取其他紧急措施、要求关停特定经营场所等原因不能使用租赁房屋或因疫情影响不能正常使用租赁房屋的，可以与出租人协商延长租期、减免租金。不能协商一致而提起诉讼的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否延长租期、减免租金。