科技公司租赁了一处办公场所，租赁期限为五年，每年支付一次租金。为此房东给予了科技公司一定的租金优惠，对原本约定的租金打了九折。为此，科技公司很爽气地支付了一年的租金，但没想到当年发生了疫情，办公室是租着，可派不了任何的用处。到了第二年，科技公司不想一次性支付房租，而房东也给予了新的优待。

原来一次性付两年租金，就可以将租金打七折，考虑到房东的折扣力度真的很大，科技公司就将租金一次性付了过去。但没想到疫情迟迟不退，租来的办公楼就这么一直空着。很快两年过去了，科技公司也不打算续租了，提出解除双方的办公楼租赁合同。但房东表示当时双方签了五年的租赁期限，现在才过去三年，还不满期限。如果要退租的，那么房客就需要将其余两年的租金付清。

看到科技公司负责人拿来的租赁合同，上面对违约责任等内容进行了约定，如果提前解除租赁合同的，承租方需要交清所有的租金，并且没收房屋的押金。现在科技公司已经搬出了租赁的办公室，楼房人去楼空，房东也接手了退租的办公楼，目前正挂牌出租。同时科技公司还表示当时交了两个月的押金，现在这笔押金科技公司表示放弃，但不同意支付两年的租金。

科技公司认为自己租赁办公楼三年，已经支付了全部的租金，从没有欠租行为，现在提前退租，是公司经营困难导致，并不是有意违约。当时房东提供了租赁的格式合同，违约金条款中既约定了没收租赁的保证金，又要求支付剩余租期的租金。在定合同中，科技公司的负责人并没有详细看租赁合同，就盖章签字了，现在不知道该怎么处理才好。律师

沈洁律师听了法律咨询，认为科技工资中途擅自退租，确实属于违约行为，根据双方的约定，已经支付的房屋保证金作为违约金没收确实也没有错。但没有支付的租金总和作为违约金并不妥当。房子退租后，会有一点时间空置，租金的保证金用于补偿空置期间的费用已经足够，当然也可以根据实际损失进行索赔。

现在出租方要求违约的承租人支付相当于剩余租期租金的违约金，并没收其保证金，而承租人只同意以保证金为限额承担违约责任。不论这份合同是谁提供的，但合同约定的条款确实有不公平之处，只约定了承租人提前退租的违约责任，对于出租方提前解除合同等违约责任，没有约定任何的违约责任。不过承租方的负责人称，合同加重自己这一方的义务，合同条款是无效的，这一说法并没有法律依据。

也就是说再不合理的条款，合同条款本身是有效的，承租人擅自退租承担违约责任也是必须的。只不过违约责任约定的违约金过高，如果发生诉讼，承租人可以要求法院对过高的违约金进行调整，调低到比较合理的范围。合同条款并没有免除、限制承租方的责任、排除承租方主要权利的内容。故而违约条款无效的主张，并不能成立。

科技公司没有正当理由，中途擅自退租的行为已经构成根本违约，承担相应的违约责任。不过违约金约定的过高或过低，当事人可以要求法院予以调整，平衡双方的权利义务，防止双方的权利义务不平等。现在双方已经约定了支付的保证金不予退还，还约定要求承租人支付相当于租赁期满没有支付的租金综合作为违约金，显然是过高了。