【法律咨询】张先生看中一套景观房，因需要和家人商议，没有当场和开发商签订合同。秦小姐先于张先生签订了该房屋的买卖合同，张先生见心仪的房子被他人买走了，听售楼工作人员说秦小姐还没有支付首器款，遂要求将房屋卖给他。售楼人员见付款日期已近而秦小姐又联系不上，怕销售指标完不成，又和张先生签订了该套房屋的买卖合同。秦小姐获悉后要求确认张先生的合同无效！律师

开发商和多个买受人订立了房地产买卖合同，而这些合同都尚未得到履行，没有办理房地产过户登记手续的，那么哪个买卖合同得到优先履行呢？我们在本网站其他的文章《恶意串通一房两卖即使过户也可撤销》中明确提出了自己的观点，就是后买房者和出卖方恶意串通的，即明知房屋已经出售给他人又继续订立房地产买卖合同的，后一个房地产买卖合同可以撤销。但现实生活中，前一买方者很难拿出证据证明后一个买卖合同的订立双方是恶意串通的，也有的情况下后订立买房合同的一方的确不知情，在这两种情况下，沈洁律师认为：律师

债权的效力不会因为合同成立先后而产生优先权，所以多个买卖合同都有效而平等地存在，各个买受人都可以要求出卖人履行债务。但是特定的房屋只有一套，所以只有一个合同得到履行，其他合同的买受人只能要求出卖人承担违约责任。通俗地说就是：不论谁先签订买卖合同，大家的法律地位都是相同的，必须通过以下原则进行区分：

1、先请求办理过户登记的，具有申请过户的优先权；

2、同时请求办理过户登记的，以合同内规定的合同履行期到期的先后，先到期的得到履行；律师

3、都没有约定明确的履行期又同时申请过户登记的，根据公平原则，倾向于认为订立在前的买受人具有过户登记的优先，即保护订立在前的合同。

4、二手房屋买卖中，出卖人已经将有关产权证明或办理产权证明需要的资料交付给其中一买受人的。

目前上海地区采取房地产上网登记备案，登记备案行为在某种意义上具有物权的排他作用，即备案后的合同，如果买卖双方没有撤销的话，后一个买卖合同是无法登记备案的，实践中房地产登记过户的交易中心是不给后一个买卖合同办理过户手续的，所以沈律师提醒，签订买卖合同后尽快登记备案。律师

另外本文中说的合同是指《房地产买卖合同》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》等合同标的指向房地产的合约，而不是《定金合同》、《居间合同》等合同标的指向合约预约的合同。如果违反预约定金合同等约定，一房两卖，或者多卖的，出售方承担定金退一赔一责任，或者缔约过失责任。律师

2009年10月2日最新更新