李总是一家公司的老板，相对而言他的公司资金较多，由于投资方向较少，数年来积攒了不少闲散资金无处使用。经朋友介绍他认识了做钣金加工工艺的唐女士夫妻。唐女士夫妻经营一家钣金工厂，由于需要资金购买机器，向李总借款500万元。律师

身在商场数十年，李总做事总是很小心，想到购房向银行贷款，银行要求办理房产抵押保障还款。他提出借钱可以，但是要用钣金工厂的两间沿街商铺作为抵押。双方谈妥后，李总交付了借款，唐女士夫妻和李总办理了房屋借贷抵押手续，抵押金额为本息610万。律师

后唐女士夫妻和委托加工方发生了加工合同纠纷，唐女士经营的工厂未能顺利加工材料，加工质量问题造成了客户来料的原材料大部分损毁，对方将加工厂作为被告，起诉要求赔偿，并且申请了财产保全，将加工厂的沿街商铺进行了查封冻结。

借款到期后，李总索要本金和利息，但加工厂无力归还，作为经营者和加工厂的股东，唐女士夫妻同意将两间商铺作价610万卖给李总，双方签订了《房地产买卖合同》，约定房屋作价610万，李某已出借的本金作为支付产权的购房款对价，合同签订后30天内办理相关的过户手续。律师

由于房屋存在司法查封，双方在办理房屋过户时无法办理过户手续，没有办法完成合同约定的剩余操作步骤。办理过户手续的工作人员称只有解除司法查封，或者凭法院的法律文书才可以过户。闻到此讯，李总要求唐女士夫妻了结和加工委托方之间的纠纷。唐女士称加工合同一年半载无法走完司法程序，她认为加工失败完全是对方提供的板材图纸错误导致的，所以不能“全认栽”。

既然房地产管理部门要求凭法院文件才可以过户，那么她建议李总起诉自己，让法院判决可以办理过户，或者做个调解书，卖方同意过户不就得了。故而双方愿意委托我们的律师事务所办理相关诉讼。律师

在接受委托过程中，沈洁律师觉得本案很蹊跷，既然卖方愿意卖，买方愿意买，为何不自觉去办理过户手续呢。经细问获悉了上文的情况。我们认为当事人有权利处置自己的纠纷，可以协商解决也可以诉讼处理，但处理自己民事权利的时候不得侵犯第三人的利益。请求法院调解或者判决的内容也必须合法，不能通过诉讼侵害其他案外人的利益。

如果申请调解的，根据双方自愿和合法的原则进行调解，调解协议的内容不得违反法律规定。现在房屋被司法查封，无法进行过户，属于房地产权利处于被限制状态，在房屋被禁止转让的状态下，法院虽可以调解双方合同合法有效，但不能要求继续履行合同。在判决状态下也是如此，法院会作出过户在司法查封解除之后的判决内容。故而双方要求过户的目的无法达到。律师

另外诉讼后办理过户，也不能仅凭判决书或者调解书，还要凭法院执行部门的协助执行通知书。在本案件中，李某的借款和利息都通过办理房地产抵押进行担保，对他而言，如果无法取得还款，他可以就抵押物变卖获得的款项优先受偿。如果他确实认为这两套商铺值得投资的，他可以在法院的拍卖会上竞标拍卖获得产权。律师