【法律咨询】王小姐在04年购买了一套商品房，售楼小姐误操作又将已经出售的房屋再次卖给了常先生并办理了房屋过户登记手续，待王小姐要求过户登记时发现他人已是房屋主人，王小姐认为自己是签订的房地产买卖合同，所以优先于常先生后签的合同，常先生认为房屋都登记在自己名下了，他的房屋买卖合同有效。先过户和先签合同哪个优先呢？律师

情况一：后签合同的买受人先办理了房产过户登记手续，且都未交付房屋。

两份房地产买卖合同虽然签订的时间有先后，都属于有效合同。后签订的先办理了过户登记，此时债权合同履行完毕，物权也已经取得(取得房屋产权)。在取得房屋产权后产生乐物权请求权，物权是具有排他性，所以即使另外一份房产买卖合同签订在先也不能得到履行。那么先签订合同的买受人的合同是否还有效？能否追究出卖人的责任呢？律师

沈洁律师答复：合同是有效的，但是不能得到履行，只能根据合同追究违约方的责任，比如要求支付违约金，但是不能要求过户房屋。

情况二：出卖人和前买受人已办理产权过户登记，又将房屋出售给他人。

在这种情况下，前买受人的买卖合同有效，登记过户行为也合法有效，因为开发商在和后一个买受人签订合同的时候该房屋的产权不属于出卖人，已经属于前买受人。出卖人此时再将房屋出售，根据《合同法》第132条第款的规定属于无权处分他人财产，《合同法》第51条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。既无处分权又不能获得追认的，合同无效。”律师

那么后签订合同买受人该如何维护自己的权利呢，沈洁律师认为可以这么处理：在签订房产买卖合同前做好调查工作，确认房产是否一房二售。沈洁律师友情提示：房屋买卖并非动产买卖，遵循“一手交钱、一手交货”的交易原则。买受人应当在签订合同后，尽快办理房屋过户登记，才能“过户为安”。律师