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售房未取得产权证,房地产买卖合同是否无效

法律咨询:我去购买位于嘉定某小区的商品房,无意中看到附近挂牌的二手房价格更优惠一些,中介称有一套急售的特惠房,免中介费,热力推介给我。我签订了房地产买卖合同,当天没有办理网上备案,我问原因。上家称房产证掉了,正在补办产权证和密码,故而无法备案。之后我发觉这套房屋就是商品房期房中的一套,上家在没有获得产权的情况下,就将这套房屋出售给我套利。后来我又听说上家就是中介公司职工的直系亲属,不看好楼市才把刚刚买还没有办理产权的期房脱手。现我想知道没有产权证的房屋是不是不能买卖,我们签订的房地产买卖合同是否无效?

沈洁律师认为房地产经过登记后,根据我国的物权法等法律规定才能取得产权,我国对不动产物权采取的是登记主义,如果房屋没有经过不动产登记,物权没有设立,也无从谈起物权转让。法律作出这样的规定是为了防止物权不清的房地产进入房产市场流通,引发争议和纠纷。《城市房地产管理法》还规定了没有经过依法登记领取权属证书的房地产不得转让的条文。这么看来视乎没有产权的房屋不能较易。

不过《城市房地产管理法》所指的不得转让是指物权不得转让,房地产买卖合同是一个债权合同,物权不能转让不代表债权合同一概无效,也就是说买卖没有产权的房地产并非一概无效。在房屋买卖中,如果没有房产证通常会被限制交易,房屋的所有权不发生转移,再以登记为准的我国,没有房地产买卖合同的本意是让产权人获得物权,故而如果双方最终因产权无法过户,导致根本违约或者合同不能继续履行的,可以解除合同。

但合同本身约定的关于房地产买卖的权利和义务未必是无效的,而且这部法律更针对房地产市场和房地产建设的管理,并非直指二手房交易。越来越宽松的交易现状表明,法院不会轻易认定一个合同是无效的,而是鼓励交易,促进经济发展。类似本案件的房屋并非永远不能过户和交易,而是暂时性因房地产开发商尚未为产权人办理产权导致的。你的上家有向开发商购房的合同、购房发票等凭证,足以证明其有权处分这套房产,故而你和上家之间的房地产买卖合同是有效的。

如果在合同约定的时间内,你的上家无法办出产权证,逾期过户构成违约,那么你可以要求解除合同,让卖方按照合同承担违约责任。

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沈洁律师

法学硕士,全国律师协会、上海律师协会会员

现为上海汇银律师事务所律师;

2008年7月与人合作建立上海汇银律师事务所。

此前在其他外两家律师事务所担任律师,共执业十多年,处理大量的法律问题,经验丰富

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