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二手房面积误差解决方式是否和商品房相同

叶先生向上海汇银律师事务所沈律师提问:“我向他人购买了两套连通的二手房,在拿到新的房产证后一直都没有注意房屋的面积问题,一次我在看房产证时,发现两套打通的房屋之间有一个小房间根本就不属于房产证最后一页的房屋图纸上,而是上家在打通房屋后占用的公共走廊,所以我买的房子其实面积缩水了,能否要求上家按照商品房买卖一样退赔我的损失。”

沈律师认为:房屋价格可以按照具体面积计价,也可以按照套计算价格,在商品房买卖中如果是按照房屋面积来计算价格的,出现面积误差的时候按照实际面积计算,在二手房买卖中一般不约定每个平方米的建筑面积单价或者是套内面积单价,而是以套为计算。

首先,二手房的买受人对房屋面积有直观的认识。二手房买卖双方一般都会亲自到实地看房,买受人对房屋的实际情况包括面积情况都非常清楚,而商品房买卖中,有不少是期房交易,买受人对房屋面积只能通过合同和图纸来了解,商品房买卖对出卖人诚信的要求更高,如果面积有差异就要承担违约责任。

其次,二手房买卖中影响二手房定价的因素很多,比如房屋环境因素、房屋质量因素、房屋年代因素,甚至包括房屋装修因素、房屋物业管理质量因素、房屋附属家具电器因素等,其影响价位的因素比新商品房买卖要多。甚至同一个小区同一幢楼同楼面的房屋都会因为室内装修和房屋保养的差异,在总价上有一定的区别,而房屋面积仅是其中的一个影响因素。

再次,根据目前的二手房交易习惯,二手房多数是按套计价,并非按每平米单价出售,因此不存在补交面积差价款的问题。如果有以下例举的情况,沈洁律师也认为属于按套计价:比如二手房买卖合同中仅约定出售某号某室的,属于按套计价;二手房买卖合同中既约定了按套出售,又注明了房屋面积的,还是按套计价,即使实际面积如何和合同面积有差别也不能象商品房买卖那样要求出卖人承担违约责任。

沈洁律师认为除非叶先生的房产买卖合同中明确约定了以单位面积作为计价方式的话,那么原房屋产权人占有的公用部位就不能计算入房屋面积,已经收取的这部分费用需要退还给叶先生,违章搭建的拆除部分叶应当由房产出卖人承担。不过房产现在归属叶先生,他应该配合原房产所有人,将房屋违章建筑拆除。

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沈洁律师

法学硕士,全国律师协会、上海律师协会会员

现为上海汇银律师事务所律师;

2008年7月与人合作建立上海汇银律师事务所。

此前在其他外两家律师事务所担任律师,共执业十多年,处理大量的法律问题,经验丰富

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