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二手房买卖关于赠送维修基金的纠纷

苟女士问:我购买了一套二手房,入住时物业要求办理房屋维修基金的过户手续,当时购买二手房的时候,我没有想到和上家在房屋买卖合同里面约好房屋维修基金是送给我的,但是我们约定了:房屋内装修、家具和房屋上一切权利归买方,不知道这算不算上家同意把维修基金送给我?

房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。如果是商品房的话,有开发商和购房人共同按一定比例缴纳,在二手房买卖中,基金跟房走,所以在房产过户后,买卖双方需要对房屋维修基金进行结算。房地产买卖合同可以对房屋维修基金的结算方式进行约定,沈洁律师总结了关于房屋维修基金方面的纠纷:律师事务所

一、买卖合同没有约定维修基金,买受人想当然以为维修基金是免费送的。沈律师提示:如果双方没有对房屋维修基金进行约定,房屋维修基金和购房款是两个法律概念,购房款中并不当然包括维修基金,如果双方时候发生争议,买受人应当支付给出卖人相当于维修基金的价款。

二、买房的双方口头约定了赠与维修基金,但没有落实到房地产买卖合同中去。沈律师提示:口头合同如果没有其他证据,对方又不承认的,对主张合同的成立的一方很不利,所以口头的承诺应当落实到书面协议中去,口说无凭。一般来说大多数的出卖人还是比较诚信的,这种出尔反尔往往事出有因,根据经验,沈律师认为以下情况中出卖人很可能对口头赠与维修基金会反悔:房地产交易价格过低,或者房地产买卖合同签订后,买受人又要求出卖人降低房价的,或者出卖人有其他违约行为,曾经被要求承担违约责任等等。

三、双方虽然约定了赠与维修基金,但没有约定具体的数额。在有些特殊的情况下,比如出卖人拿到新建商品房不久就将房屋转售的,此时维修基金尚未缴纳或没有全部缴纳,如果买卖合同没有约定明确,买方会以为足额赠送维修基金,而卖方会认为仅送帐户中现存的维修基金,双方都会从对自己相对有利的角度考虑问题,引起歧义不可避免,所以沈律师提醒:买房送维修基金,约定要明确。

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沈洁律师

法学硕士,全国律师协会、上海律师协会会员

现为上海汇银律师事务所律师;

2008年7月与人合作建立上海汇银律师事务所。

此前在其他外两家律师事务所担任律师,共执业十多年,处理大量的法律问题,经验丰富

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