陶先生通过某不动产居间公司获知了一套复式房以低于市场价10％的价格出售，他看房后决定购买。陶先生夫妇支付了190万的房款，签订了网上备案的房地产买卖合同，正向银行申请购房贷款。在这个等待过程中，上家的债主闻讯房子正在出售，立即查封保全了这套房产。由于房产被查封，银行贷款也无法批下来，过户也无法过户。陶先生提出两个解决方案，上家要么向债主付清债务，办理房产过户；第二个方案是解除买卖合同，返还所有的房款并且赔偿违约金。律师

但是上家表态收到的房款已经归还其他债务了，别说赔偿违约金了，本金都无法归还给陶先生夫妻。如果要继续过户自己没法还债，让陶先生和债权人商议。陶先生认为自己是卖了房子买房的，现在自己马上要交房，如果买卖合同不履行，自己无家可归，上家表示陶先生可以住，可以先交房。陶先生问自己已经付清的65％的房款，上家的债权人还能查封保全房屋吗？律师

沈洁律师认为虽然陶先生已经支付了一部分房款，但是还没有办理产权过户，根据《物权法》第6条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，都应当依据法律规定登记。陶先生购买的房产还没有过户的，依据《物权法》第9条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。未经登记的房产，产权仍属于上家，还不是陶先生夫妻的。

签订房地产买卖合同是一种债权行为，买卖合同生效后，陶先生拥有购买房屋的债权，但是房产过户是一种物权，没有办理过户，仍不是陶先生的产权房。现在债权人查封的是上家的物权。律师

尽管该套房子被查封了，但是陶先生仍有权要求上家履行协议，无法履行的，他可以解除房地产买卖合同，要求返还房款和赔偿违约金，《物权法》第15条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。律师

如果上家愿意提早交房，不违反法律规定，也不侵害其他人利益，故而陶先生可以搬入其中居住，不过他只能获得房屋的使用权，其他债权人已经查封房屋，如果案件一旦胜诉，势必进入拍卖执行程序，届时陶先生只能搬离。律师

在我们的主持下，陶先生和债权人黄小姐、上家达成了共识，黄小姐解除查封，陶先生岳父母提供房产担保，陶先生向亲友借款和加急办理了产权证，由他支付给黄小姐45万元的上家债务。所幸运的是就在他获得产权的后几日，他的上家又遇债权债务纠纷。律师