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做低房价避税,所签协议部分无效

【法律咨询】罗先生看上一套二手房,但是觉得总价太高,产权人也有意出售但是不愿意过份降价。房地产经纪公司的工作人员给上下家出了注意,让他们签订了两份阴阳合同做低房价。罗先生交了首付款,并且办理了相关贷款手续,正逢07年房屋上涨之时,上家反悔不卖。以做低房价逃税违法,阴阳合同无效为由,不同意出售房屋。此时该套房屋已经在3个月中大涨了20万。

沈洁律师认为,上下家为了避税,签订的阴阳合同并非一定无效。为逃税做低房价的合同无效,主要是指价格条款无效,而其他条款依旧有效。价格条款无效后按实际成交价格进行交易。

在阴阳合同中,一般有两种做法,一种是为了避税做低房价,以达到少缴纳税款的目的,一种是为了多获得银行贷款,故意做高总价,给银行带来风险。在做低房价中,损害了国家对于税收征管的利益,因此这类条款是无效条款。在做高房价中,买卖双方恶意串通,损害的是第三人(银行、担保公司)的利益,对于银行来说大大增加了贷款回收的风险,也是无效条款。

在房地产买卖过程中,涉及买卖行为、居间行为、贷款行为、担保行为、房地产登记行为、缴纳税收行为等多钟民事、行政法律关系,由于各方的利益追究不同,使房产交易活动中存在大量的不规范现象。房地产买卖中的买卖双方一般对交易及税收不是很精通,但中介公司作为专业人士比较清楚,为了促成交易获得中介费,很多时候会给上下家虚填房价,签订所谓的阴阳合同,帮助客户达成少缴税或多贷款的目的,对于很多纠纷的发生,沈律师认为中介公司难辞其咎。目前买卖房产做低房价已经成为一个公开的行为,一方面和我们国家的税赋过重有关,另外一方面也和中国民众对法律的漠视和漠然有关。

不过经过做高或者做低房价违反法律规定,但买卖合同本身还是有效的,仅仅价格条款无效,如果是做低房价的,双方按照实际成交价补缴税收即可。如果以罗先生的上家这种做法,将承担违约责任,并且买卖合同按实际成交价继续履行。

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沈洁律师

法学硕士,全国律师协会、上海律师协会会员

现为上海汇银律师事务所律师;

2008年7月与人合作建立上海汇银律师事务所。

此前在其他外两家律师事务所担任律师,共执业十多年,处理大量的法律问题,经验丰富

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