程先生和女友相恋已经三年，双方相约结婚。程先生和父母拿出所有继续，在闵行区购买了一套商品房，但天算不如人算，女友突然遇到了高中的男同学，和程先生提出分手。程先生同意恶了女友的分手请求，可购买的这套商品房贷款成了大问题，之前为了帮理房屋贷款，程先生找同学帮忙，给自己开了虚假的收入证明，才获得了房屋贷款。现在一人难以支撑，他很想将这套期房转让给他人。律师

而丁先生因卖房晚了一些，错过开盘，没有买到新房，听到房地产销售员顺口提到了程先生的这套房屋，很乐意购买下来。由于上海市已经禁止办理期房转让手续，程先生是无法通过期房转让的方式出售房屋的。两人左思右想也想不出什么好办法，在程先生同事的推荐下，他们来到了律师事务所，法律咨询了沈洁律师。

沈律师认为为了满足这种交易的需求，可以考虑采取定金方式签订合同，既然为了购买自己喜欢的房屋，在期房不能转让的情况下，签订定金合同就可以减少风险。律师

定金合同分为履约定金，订约定金，违约定金，每种性质的定金就相关约定方式和履约方式都有所不同。定金合同属于保证合同，如果双方买卖期房，由于房产证还没有办理我，无法签订房地产买卖合同，即便签订恶了房地产买卖合同，由于作为合同标的物的房屋还没有确定，买卖合同势必无效。当主合同无效，定金合同作为履约定金或者违约定金时也无效。但定金合同为订约定金，其他约定是对签订双方按条件签订房地产买卖合同，是双方对订约行为的一种保证和约定，是可以独立存在的。律师

按照我国《合同法》的规定，定金数额不能超过总标的的20%，超过部分无效，定金数额少于总房价的20%的，定金合同有效，超过部分不适用定金罚则，由卖家返还给买家。当然定金一般是要交给卖家的，如果定金放在中介，而中介没有收取定金的委托书的，那么定金还是无效的。卖家明确收取的钱款为定金，定金合同才有效。当然定金罚则和违约金只能选择一个适用，在房屋还不具备的时候，无法签订合同，选择违约金条款，只能选择定金罚则。

听了沈律师的法律解答，丁先生和程先生恍然大悟，不过定金合同无法防止卖家或者卖家反悔不卖不买，期房交易往往要经过半年甚至一年时间才能办理产权证。交易的时间越长，对双方来说越不稳定，所以最后是否能成交，就看双方的诚意。律师