【法律咨询】经过多次看房，封小姐选中了一套总价280万的商铺，商铺的价格比市场价低了20％，据房地产经纪公司称该房东应无力偿付银行贷款和做生意亏钱，所以以跳楼价出售。经查该商铺上有150多万的银行贷款，另有两个民间借贷的房地产抵押共计60万。封小姐必需一次性支付210万用于解除房地产抵押登记，然后再办理房地产过户。对于支付这么大笔的现金，对方又是素未平生的外地人，封小姐很不安，希望陪同购房的律师给予建议。律师

沈洁律师就封小姐面临的困惑，提出了风险提示和解决方案。象封小姐这样，遇到需要首付比较大额，由卖方去向银行注销抵押贷款的情况也比较多见。如果没有还清银行贷款的，银行是不会同意房屋出售的，如果买方坚持要卖方自行解除抵押后再交首付款的，往往会因为卖方无力偿还巨额贷款而宣告交易失败。但大额的首付交付给卖方后，如果卖方拿作他用，又无力偿还给买方的，不要说违约金了，买方要拿回自己的房款都有很大的风险。主要面临的风险有：银行抵押权、其他债务的抵押权优先于购房者的普通债权(房款)。如果房子被拍卖，要优先偿付有抵押权的债务，轮后才轮到普通债权，如果资不抵债的，债权人自己承担风险。律师

多数情况下，虽然该风险存在但往往不会发生，因为多数卖方也是诚信的，但如果购房者遇到个别情况，在房价如此高昂的年代，可能是全家几代人的积蓄，所以要仔细甄别：

1、房价低于市场价很多，首付款比例所占很高；

2、房屋上已经有司法查封；

3、房屋权利上有多个抵押，说明产权人资金状况不良。

遇到沈律师说的上述三种情况，您就要留个心了，如果对方称高比例首付款是用于还贷或者注销民间借贷的抵押的，您务必记得亲自陪同上家到银行处办理还贷手续，并且将首付款交付给抵押行。这样上家就不可能将下家交付的首付挪作他用了。不过有一种隐形的风险却永远无法避免，即卖方因为负债太多，在买方付款后房屋过户前，很可能因其他债务官司被法院查封了他名下的产权房。律师