【案情】周先生系美籍台湾人，他在中国大陆投资了多项物业，有住宅、商业用房、办公楼等多处房产，周先生看到房产长期空置就将其出租。后通过朋友找到沈洁律师，希望能够在出售房产前代管房产，包括代收租金、代为挂牌出售。在管理房产中，沈律师发现周先生出售房产前从来不征询租客是否需要购买，仅仅是告知其房屋要出售。而所有的承租人也从不提出优先购买。最近的一次买卖中，周先生将房产卖给了老朋友蒋先生夫妻，蒋先生继续将房屋出租给承租人，承租人也不知道优先购买权为何。为了防止将来纠纷，沈律师建议周先生让承租人签署放弃优先购买权的承诺书。律师

周先生遇到的情况其实在有租赁协议的房地产买卖中非常常见，即房地产所有权人不通知承租人就出售了。实际上这些行为都侵犯了承租人的优先购买权，房屋优先购买权是法定民事权利，是由法律直接规定的，无需双方在租赁合同中约定。优先购买权是一种期待权，只有当房地产产权人出售房地产的时候，承租人才能实现该权利。承租人的优先购买权是对房屋所有权人行使所有权的一种限制。优先购买权的立法目的是为了保障承租人的权益，维护既有的社会秩序，对于公房承租人来说这种意义特别重大。律师

但是随着时代的发展，沈律师认为房产优先购买权反而成为一种妨碍社会交易秩序的制度，在我们所代理的案件中，多数情况下承租人有限购买权仅仅是写在纸上的权利，即是个空权利。即承租人和出租人都对这项权利不了解，出租人不知道要履行通知承租人的义务，承租人也不知道如何行使购买权。律师

另外，优先购买权很难操作。首先是有限购买权的通知期限过长，最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”其次是房屋买卖实务中，出卖人找到准买受人，往往数次讨价还价，最后对房屋价格、支付条件等主要条款达成一致意见，出租人拿着和有购买意向的客户之间的合同内容去和承租人商议，承租人如果同意购买，出租人必须在同等条件将房屋卖给承租人。那么准买受人和出租人之间的协商过程又作如何解释，如果每套出租房屋都是通过这种方式出售，势必无人问津，迫使出租人在出售前想尽办法解除租赁合同，而本来买卖不破除租赁，承租人可以继续承租的保障倒是没有了。律师

再次，出租人出于某种情感因素，比如张三将房屋出售给哥哥，兄弟情深，张三售价很便宜，是否承租人也能插一脚？

最后，承租人通过法院宣告出租人和第三人所签订的房屋买卖合同无效，这一做法产生以下法律后果，房屋买卖合同无效，产权回到原来状态，购房者的抵押合同也宣告无效，引起一系列的合同无效。其次，如果承租人撤销了房屋买卖合同，而事后又不购买的，导致出租人两头落空。或者房屋市场价格暴涨，出售人和第三人恶意串通，故意伪造租赁合同，达到撤销买卖合同之目的，反而损害了买受人的利益。律师

鉴于优先购买权带来的但在实践中不仅限制了房屋买卖的自由交易，我们见到的多数优先购买权人并非为了优先购买房屋，而是讹房东一笔赔款，权利被不当的利用了。所以沈律师建议出租人鉴于目前多数租赁合同，特别是住宅的租赁合同，约定赔偿一个月违约金就可以解除租赁合同，或者约定提前多少时间可以解除合同，那么出租人不妨先解除租赁合同。或者是在租赁合同中直接约定承租人放弃优先购买权。律师