【法律咨询】宋先生夫妻欲向同事汪某购置一套房产，汪某称打算离开上海出国，因此低价抛售国内房产。宋先生夫妻见价格便宜就订立了买卖合同，因为是熟人，宋先生既没有要求同事出示产权证也没有到房地产交易中心去查询产权状况。宋向卖方支付了36万元首期，等了2个月同事也没有把房产过户给宋先生。因不清楚如何办理贷款，宋先生委托我们希望找到一家可靠的贷款公司。律师

在帮宋先生办理贷款这点“小事”过程中，上海汇银律师事务所的律师发现该套房屋上还登记有汪某妻子的名字，也就是该套房屋为汪某夫妻共同共有财产，且汪妻在房地产薄记中有所登记。沈律师建议宋先生要求汪妻也签字，经过我们的查找终于找到汪妻。汪妻称夫妻正在打离婚官司，自己对于房屋被售一事根本不清楚，也不同意出售。律师

更为典型的这类案件还发生在由中介居间介绍的二手房买卖中，往往中介和共有人之一的产权人都会信誓旦旦的称已经获得了其他共有人的同意，而发生纠纷时无一例外地以没有取得共有人同意要求宣告买卖合同无效。为什么这么多买方在没有看到卖方所有共有权人时会认为擅自处分人有权处分呢？沈律师认为这主要是由于共同共有关系的形成往往基于共有人之间一定的身份关系形成，夫妻关系、家庭成员关系、合作投资经营关系等，这种关系往往会构成使相对人相信其有代理权。律师

房地产交易对于一般人而言是重要的民事活动，买受人应当对卖方是否有权处分进行审慎性调查，不能轻易听信他人的说法，目前房地产登记是公开公示的，买受人完全有条件通过相应的登记机关，比如上海地区是房地产交易中心进行查实，以确保卖方提供的产权信息的准确性。和卖方所持的产权证相比，产权证可能存在错误、伪造、变造、失效的可能性，登记机关的内部登记更为可靠。律师

虽然在买卖合同中有善意取得制度，但善意取得制度里面的第三人本身应当是不知情的，且是无过错的，对于公开的登记信息，第三人(买受人)应当去查询，买受人对处分人是否有处分权利，应该负一定程度的注意义务，否则恐惹来合同无效的纠纷。律师