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购二手房查询房产权利的哪些状况

【法律咨询】荣先生结婚购房,中介的推荐下购置了一套二手房,他虽然对房地产不是很懂,但听说买房需要查产权,因此特地让中介查查该套房产的状况。中介公司的工作人员告诉荣先生,已经到房地产交易中心查询过该套房屋的产权了,的确是产权人的,面积、位置都不错,荣先生尽管安心买房,并且向他出示了盖有交易中心查询章的文件。荣先生非常放心的把首付款交了出去,不久他接到中介公司通知,由于房东欠银行贷款,该房屋在出售前已经被查封了,因此交易无法完成。荣先生又气又急,结婚都被耽误了,他非常疑惑中介既然已经查过产权,为什么还会出现这样的问题。

沈律师接待了荣先生,我们认为中介仅仅是查询了产权状况,并没有把完整的信息全部查询。目前上海地区的房地产交易中心对个人开放查询,查询途径为根据房地产具体的地址查询产权人、房屋状况、土地状况、抵押状况、司法查封状况等信息,凭个人身份证原件就可以完成查询,目前不能根据姓名查询拥有多少套房产。

查询费用为每项5元,查询全部的信息大约50元,但有些信息是和普通购房者无关的,所以需要查询的是产权状况、抵押状况和司法查封限制状况,共计15元,这样就可以比较完整的获得房屋的产权信息和限制房屋交易的信息。

如果房产上有银行按揭抵押登记的,需要上家还清贷款或者做转按揭才可以过户,如果是抵押给个人的,说明上家欠他人债务,或者为他人担保,买方此时要注意出售方的资信状况和抵押权人是否同意房屋出售。

如果房屋存在司法查封或者限制交易的信息,说明该房屋涉及诉讼,有纠纷发生,此类房屋不要轻易购买,普通人购入这种房屋,会发生以下几种情况:房屋产权人涉债务数额大,无法偿付,房屋被法院查封拍卖,购房人只能享有要求归还房款的债权,一旦产权人无力偿付,房款恐怕要打水漂,即使能拿回来也要经历比较复杂的司法诉讼程序、执行程序。房屋产权人在和他人的纠纷中胜诉,这种情况房屋交易还能进行,但购房者需要等待很长的程序,即等他人的司法程序了解或者产权人提供担保,把房屋司法查封解封。

所以查房产信息必须查完整,中介有时候嫌麻烦或者本身也不够专业,您如果对购买房产不是很了解的,可以委托我们律师事务所陪同购房,最终荣先生在我们的交涉下拿回了首付款。

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沈洁律师

法学硕士,全国律师协会、上海律师协会会员

现为上海汇银律师事务所律师;

2008年7月与人合作建立上海汇银律师事务所。

此前在其他外两家律师事务所担任律师,共执业十多年,处理大量的法律问题,经验丰富

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