马先生一家想购买一套住房，就委托附近的中介帮忙寻找。正巧罗女士和丈夫在家大吵一架，两人直言离婚，丈夫声称要将家里多余的一套住房卖掉。罗女士闻讯后非常生气，她想到家中购买的那套住房，当时丈夫在外地出差，故而购房合同上只写了她一人姓名。后来要求增加时，开发商称没法变更，故而房屋产权就办在了她一人名下。律师
后来由于房屋办理了贷款，没有还清之前，也无法将配偶的名字加上去。现在夫妻发生了矛盾，妻子罗女士就将房屋委托给了中介，以三百万的价格出售给他人。后来在中介的介绍下，双方签订了二手房买卖合同，买家将九十万元的首付款先行支付给了罗女士，称其余的款项办理银行贷款。
很快银行的贷款也批了下来，双方就等着办理过户了。但过户前，罗女士的丈夫获悉了，立即赶来阻止。买家无可奈何，法律咨询了沈洁律师，沈律师认为房产登记在罗女士名下，出售房产时无需获得其丈夫的同意。现在房屋已经签订了买卖合同，买家也已经支付了首付款和办理了贷款，双方应当办理过户手续。
如果卖家拒绝办理过户，不履行义务，那么只能承担违约责任。根据双方二手房买卖合同的约定，需要返还收取的首付款，赔偿想到与总房价百分之二十的违约金，即六十万的违约金。卖家明确表示不出售房屋，并拒绝办理相关手续，构成违约。
当然如果因房价上涨，违约金无法弥补损失的，可以要求按实际损失，要求对方赔偿。关于损失金额，可以这么考虑，根据房屋现在的市场交易价格，卖家应当赔偿损失，按照目前的市场价乘以房屋面积，减去原来的售价，就是买家的损失。
在合同履行过程中，卖家罗女士以房屋共有人，其丈夫不同意出售房屋为由，拒绝履行过户手续，故而罗女士构成违约，应当承担违约责任。二手房交易过程中，夫妻一方擅自处分登记在一人名下的共有房屋，后来应房价上涨等原因，配偶表示不同意出售房产，导致房屋买卖产生争议和纠纷。
买受人是否有权要求继续履行？沈律师认为买受人如果已经签订了二手房买卖合同的，自然可以要求继续履行，但这样的话，买受人如果是贷款购房的，贷款就无法使用了，只能一次性付款。但现在房价都比较高，很多人都无力一次性付款，故而只能主张赔偿。如果违约金约定较高的，足以弥补房价上涨的损失。
根据《民法典》第216、217条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。如果产权证登记为夫妻共同共有，对外有公示公信的效力，但有时候，房产仅仅登记在夫或妻一方名下，只根据房产证无法获悉房屋的时间权属。
由于房产没有登记在夫妻名下，购房的第三人难以获悉房屋所有权人的真实情况，为了维护交易的安全，保护善意第三人的利益，可依据善意取得制度取得房产权利。夫或妻一方擅自出售房产，已经签订房屋买卖合同的，可以认定为合同是有效的，根据合同的约定要求违约方承担违约责任或者损害赔偿责任。
房产的价值重大，夫妻一方擅自处分会严重损害另外一方的权益，出卖房屋不属于普通的家事代理，《婚姻法》第17条规定：夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释（一）》第17条规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
出卖共有房屋必须由夫妻双方协商一致决定，单方擅自出卖房屋的构成无权处分。《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释（三）》第11条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。买受人不知情，构成善意取得，已签订的房产买卖合同有效，配偶的另一方不能以对方出售共有房屋未经本人同意为由主张解除合同、擅自处分共有房屋造成的损失，在离婚时可请求对方赔偿。
不动产买卖系大宗交易，在交易时，买家和中介都要核查房屋情况、产权情况，如房屋权属证书明确载明系共同共有，签订房买卖合同时只有夫或妻一方，买受人应当要求配偶的另一方也要到场签字，否则合同的效力是待定的。到时候发生争议，就不能适用违约金条款。如果房产证没有写明共同共有，买家也无法获悉房产所有权人的正是情况，构成善意向对方。但到时候发生诉讼或仲裁，买家要求房屋归自己时，是无法适用贷款的，所以必须知悉这一点。
当然如果选择解除合同，那么可以要求退还已经支付的房屋首付款，合同解除后，尚未履行的，终止履行。如果合同中约定了定金条款，根据《民法典》第588条的规定，要求双倍返还定金，如定金不足以弥补违约造成的损失，买受人可以主张赔偿超过定金部分的损失，但定金和损失赔偿的数额总额不应高于因违约造成的损失。律师
如房屋买卖合同中约定了违约金的，签订合同的夫或妻一方无法履行义务时，买受人可以主张违约责任。违约金低于实际损失的，买家可以要求按实际损失赔偿。所以沈律师也建议二手房的买家在约定违约金时，将其约定为购房总金额的百分之二十，这样就可以弥补自己的损失。
当然如果违约金约定的过高，违约一方也可以要求降到。比如当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为违约金过高。 | 
