张先生是外地人，长期在上海工作生活，在上海交了五年社保后，符合购房资格。为此，他特地委托中介寻找合适的房屋，不久经中介介绍，他看中了一套两室一厅的房屋。不过产权人在国外生活，还没有回国，现在委托给国内的男主人妹妹管理。虽然妹妹手中有钥匙，也有房东亲笔写的委托书和产权证正本，但没有办理售房过户的公证认证，无法办理过户，只能等房东回国办理手续。

谨慎起见，他要求房东的妹妹将授权书交给自己，产权证正本交给中介，他将首付款支付到了房东的名下，房东妹妹写了购房收据给他，当然购房合同尚未签订，双方签订了购房合同（没有办理网上备案），为了以防外一，他在中介的建议下，将不卖房的违约金约定为叁拾万元。之后就安心等房东过一个月回国签字和过户。律师

不过天有不测风云，就当房东要回国之际，爆发了新冠疫情，双方通了电话。细心的张先生还特地录了音，录音表明由于疫情影响，卖家回国的日期无法确定，双方暂定了一个最晚的过户日期，但如果到时候疫情还没有结束，双方可以另行确定新的过户日期。另外，房东在录音中确认了自己确实授权妹妹代为卖房，也认可妹妹签订的售房合同。

谁知道这场疫情不是一周两周，也不是一个月两个月就结束了，而是持续了两三年之久。之后该地遇到了地铁十八号线的建设，并且十八号线开通了一部分。地铁一开通，出行就方便了，房价也会随之而涨。张先生购买的这套房屋就靠近地铁的站点，之后房价从比较便宜的叁佰万就很快涨到了三百伍拾万。之后，卖家就不太想卖了，开始拒接他的电话，并且将他的微信拉黑。

之后，张先生惊讶的发现，自己的账户中收到了一笔巨款，一查居然是卖家退回来的首付款。他赶紧和国内的卖家妹妹联系，对方含糊不清，只说等哥哥回国再和张先生解释清楚。张先生心中感觉不妙，在疫情放开后，他就经常去中介处询问。不久，中介工作人员就慌慌张张过来告诉他，那套房屋已经被卖掉了，并且办理了过户，新的买家已经开始装修了。

又气又急的张先生立即找到新买家询问，此时他获悉卖家的户口还没有迁走，故而留下了拾伍万元房款还没有支付。张先生在朋友的介绍下来到律师事务所，法律咨询了沈洁律师。沈律师认为双方已经谈妥了二手房交易，并签订了购房意向书和购房合同，买家也按照约定支付了首付款，但卖家因新冠疫情无法回国，一直没有办理房产过户手续。

对于卖家而言，其因疫情无法办理过户，双方也通过合同和电话确定了过户日期延续，并没有解除合同。而网上备案，只不过是政府的行政要求，和合同生效根本没有任何关系。基于地铁建设在即，卖家提出了提高价格，而买家认为买卖当时双方已经商定了价格，拒绝涨价，之后卖家就将款项退还给了张先生，还将房屋另行出售。

在和卖家联系后，对方表示他终止房屋买卖交易的主要原因是基于疫情，因疫情他迟迟不能回国，故而返还了买家的首付款，另外他还提到，双方之间的买卖合同并没有进行网上备案，自己也没有在合同上签字，所以合同并不生效。但买家张先生表示基于地铁建设，房价上涨，卖家想用当时的市场价格重新协商，遭到自己拒绝，故而才将房屋另行出售。而当时卖家不在国内，且他的妹妹提供的委托书，卖家在电话和微信中都肯定了对妹妹的授权，故而合同时真实有效的。

考虑到房屋已经被卖家另行出售，而且已经办理了过户登记，沈洁律师建议张先生不要再主张房屋的过户和产权，而是追究其违约责任，要求对方按照合同承担违约金，或者按定金退一赔一，即便卖家不认可售房合同，但根据意向书，按定金条款，对方也要赔偿一笔不小的款项。哪怕卖家不认可意向书，那么签字的卖家妹妹就要承担责任，所谓跑了和尚跑不了庙。

现在履约无望，沈律师建议张先生解除售房合同，要求双倍返还定金，或要求对方支付违约金。双方之间取消交易并非因为疫情是不可抗力，而是买家将房屋以更高的价格出售给了他人。对方以地铁建设开始，提高房价，违约的意图明显，后又将房屋高价出售给他人，考虑到违约方的过错，应当承担相应的责任。