李某向邻居君女士借款60万元，借款到期后君女士向李某催款。李某同意以家中房屋抵债，君女士支付余款。双方签订了一份《房屋出售合同》，约定李某将38平方米的房屋折价90万元，由君女士另行支付30万元后，李某配合君女士办理房产过户。律师

后因房屋上涨较多，签订合同时低估了房价，李某和君女士先因先过户还是后付款发生了争议，后要求君女士加价再次发生争议。李某提出解除《房屋买卖合同》，根据合同约定李某解除合同的，要归还全部欠款本息，并且另行赔偿10万元。李某表示愿意承担，自己已经找好了买家，这些损失他可以负担，但君女士认为李某无权解除合同，要求买下房屋。律师

对于这份合同能否解除，根据我国《合同法》的第九十四条规定，当事人因以下几种情况发生的，可以解除合同，第一种是因不可抗力导致不能实现合同目的的，比如因地震导致房屋损毁的，显然本案不属于这种情况。先按下第二种情况不表，第三种情况是关于一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第四种情况是一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的的。第五种是法律规定的其他情况。

第二中情况是在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务，本案显然是属于这种情况。律师

合同解除分为法定解除和约定解除，如果符合合同解除的条件，解除权利人就可以解除合同，当然双方争议的就是合同约定的解除条件是否成就，还有就是约定的解除条件是否合法。

那么这里的解除权是属于守约一方还是违约一方的呢？对此一直有不同的观点。

不同的观点主要有这么几种，第一种观点认为只有守约一方才有合同解除权，违约方不能解除合同，否则会鼓励一方违约，特别是没有约定违约金或者高额违约金的情况下，守约一方也难以证实自己的损失，如果允许违约方解除合同的，对诚信是个考验。律师

第二种观点正与之相反，双方都可以选择解除合同，但违约方解除合同的同时，要承担违约责任，如果违约责任没有约定，或者约定的责任较小的，可以按实际损失进行赔偿。当然有时候守约方较难证明自己实际损失是多少，比如本案件的君女士除了主张利息损失外，很难证明房价上涨给她带来的损失状况。

第三种观点认为违约方无故提出解除合同，是不能支持的，但是如果有特定的情况，赔偿守约一方损失后，违约方可以解除合同。比如房地产买卖中一方因资信问题办不出银行贷款，又无法以现金补足的，出售一方不能要求继续履行合同。律师

对于不同的观点孰是孰非，判决书的意见各不一致，就沈律师个人而言，我比较倾向于第三种意见。合同订立后，维护双方的合法权益，合同法最根本的精神就是遵循合同，李某在房价上涨后找到新的买家，违背了诚实信用原则，如果让李某随便解除合同，其就获得了不当的利益。

在李某违约后，合同解除的权利归君女士所有，他可以选择解除合同，要求赔偿损失，也可以要求继续履行合同。当然君女士要求继续履行合同也有一定的限制，即合同还可以继续履行，比如李某已经把房屋卖给了不值钱的第三人并且办理了过户手续，那么君女士只能选择解除合同和追究李某的违约责任，而不能要求继续履行，此时合同已经明显不具备履行的条件了。律师

关于债务标的不适合实际履行的，主要规定在《合同法》第一百一十条，主要包括合同标的已经灭失，为第三人善意取得等，另外履行费用过高，或者债务的标的不适合强制履行的，比如演出合同不能强制要求演出一方提供服务；还有就是债权人在合理的期限没有要求履行的。这些情况下，违约方承担责任后并解除合同，符合一般的交易规则，否则强行要求履行，反而不利于促进经济的发展。（2015）浦刑初字第2042号