田某等经某房地产经纪事务所介绍，向贾某父子购买了一套上海地区的房屋，按照房地产买卖合同的约定总房价83万，田某支付购房款25，000元，作为购买房屋的定金，购买之时该房屋被黄浦区和闵行区法院进行了查封，下家贾某父子有案件未结。为了解封房屋，田某夫妻代为支付了法院执行款16.66万元及4.26万元，还向贾某父子支付5800元和定金一起作为首付款。之后又陆续支付，共计支付了25.31万元。律师

签订售房合同时，贾父办理了一份公证委托，委托儿子贾某办理房屋的贷款及出售事宜，委托权限为全权委托，售房行为发生在委托期限和委托权限内。贾父委托儿子出售房屋，属于代理行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故而房地产买卖合同的权利义务，父子两人共同承担。律师

由于房屋上存在查封问题，支付了购房的首付款后，田某夫妻等待下家解封房屋，剩余房款由田某夫妻办理银行贷款支付，为了尽快获得房屋产权，双方还约定了某日期之前必须到房地产交易中心办理过户手续。如果因上家原因无法继续履行合同的，赔偿房价款的20%作为违约金，违约金金额计算为16.6万元，考虑到两上家的支付能力，田某夫妻自愿将违约金调低至13万元。律师

田某夫妻认为这套房屋存在多处司法限制，造成继续履行合同存在现实障碍，故而提出解除房屋买卖合同。合同解除有事实依据，目前合同客观不能履行。至于合同的解除时间，以解除通知到达两被告之日视为解除之日，田某夫妻起诉法院之前，并没有向上家贾某表达过这样的意愿，故而以起诉状送达贾某父子为合同解除之日。律师

合同解除后，双方均有附随义务协助处理与原合同有关的事务，消除合同终止履行给双方带来的影响。上家已经收取的房款，应当予以返还。

关于违约问题，由于房地产买卖合同不能履行是上家的房屋被他人司法限制所引起，故而上家贾某父子应当承担合同违约的责任，根据贾某父子的偿付能力，田某自动降低违约金到13万元，处分自身权利与法不悖。律师

依照《民法通则》第六十三条，《合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《民事诉讼法》第一百四十四条规定支持下家压球解除上海市房地产买卖合同，退还购房款及要求下家承担违约金的请求。（2013）闵民五(民)初字第2174号