双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定出售方将房屋以总价530万元出售给买受方。合同约定，双方同意在某日前腾出房屋并通知买受方进行验收交接。双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买受方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向出售方支付违约金，违约金按买受方逾期未付款的日万分之五计算，7日后仍没有付款，出售方有权单方解除合同，买受方承担总价款的20%的违约金。如果房屋不能及时交付违约责任也同上文。律师

合同还约定若买受方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则买受方应补足并支付给出售方。出售方向买受方发送催告函，通知买受方共同前往浦东新区房地产交易中心办理房屋的产权过户转让手续，若贷款不足额度的应在过户时补足。

买受方向出售方回发催告函，表示因房屋租客徐先生不配合故造成银行贷款不能及时审批，要求出售方收到催告函后，尽快安排租客徐先生配合银行评估人员对物业进行评估，如出售方拒绝安排或协调将导致贷款审批受到影响从而影响到办理过户手续及合同的履行。律师

出售方向买受方发送解除函，明确“自上次发函至今贵方仍未能与我方办理产权过户手续，亦已超过合同约定的‘逾期超过7日’的时限，基于此，我方现按照合同第九条第三款的约定，特向贵方通知解除合同，解除条件同样根据合同约定，在扣除相应的违约赔偿金后返还贵方。”

买受方向出售方发送《解除函回复》，表示买受方已按合同约定着手办理贷款，贷款银行也委托评估机构于某日进入房屋内进行评估，因银行贷款审批流程原因，导致未能如期签署贷款合同，现已与银行信贷员确认，贷款已经审批通过。律师

10月22日前即可办理过户手续，同时，买受方表示“我方为了配合贵方能尽快做完交易尽早赶回意大利，才同意过户时间为2013年10月1日之前。但是没想到因为贷款审批周期过长，才导致无法按约定时间办理过户，并非我方恶意拖延时间。望贵方明白，我方一直在积极履行合同。”“我方为了配合贵方能尽快做完交易尽早赶回意大利，才同意过户时间为2013年10月1日之前。但是没想到因为贷款审批周期过长，才导致无法按约定时间办理过户”律师

案件分析：买受方虽称系出售方方租客原因导致银行贷款评估受阻，但在双方合同签订后买受方申请办理贷款，直至出售方发函催告买受方按约办理过户期间，买受方无证据证明其已向出售方就上述问题进行交涉，且买受方现有的证据亦不足以证明系租客原因导致贷款审批受阻。律师

出售方按照合同第九条行使解除权，其发出解除函时虽不具备合同解除权，但其在双方约定的延迟履约期届满当日下午才发送解除函，之后合同履行状况并未发生新的变化，且其解除合同的意思明确到达买受方时间时出售方的合同解除权已经成就。对于出售方根据合同约定主张的违约金，结合合同的履行情况、买受方的主观过错程度等酌情确认为40万元。律师