胡某和与王某房屋买卖合同纠纷一案，胡某通过上海申康房地产咨询有限公司向王某购买坐落于浦东新区严桥路房屋，并签订了房屋买卖居间合同和补充条款。律师

合同签订后，胡某依约向王某支付了10万元的定金，胡某要求与王某网签合同并办理过户手续时，王某表示因为该王某抵押未注销且存在法院查封，无法与胡某签订合同、办理该套王某的过户手续，只同意将定金10万元通过中介公司退还，拒绝按照合同约定向胡某承担违约责任，经胡某多次交涉无果，目前10万元定金已经返还，王某已将房屋出售他人。律师

买受人胡某要求判决：解除严桥路房屋建立的预约关系；王某赔偿解除合同违约金886，000元。为此王某称，原、王某签订居间协议和补充条款时，该房屋正处于司法查封状态，签订买卖居间协议也没有经过查封权利人认可，所以该居间协议和补充条款是无效的，王某不应承担违约金。现将房屋出售于案外人是在法院执行过程中进行。同意解除合同但不同意支付违约金。

王某因债务纠纷房产被案外人申请法院查封，该案执行过程中，因房屋三次公开拍卖均流拍，作出了变卖房屋的民事裁定。律师

《房屋买卖居间合同》约定房屋到手价为443万元，定金10万元，并约定某日之前到中介公司签订买卖合同。《补充条款》约定：双方在签订本合同时该房屋有银行抵押贷款或其他人主张权益的情况，合同签订后的15日内注销抵押登记或使权利无限制的情况，逾期买受人有权要求卖售人按已付房款的5%支付违约金。因甲乙任何一方原因致使本合同无法履行，违约方须向守约方支付总房款20%的违约金。律师

收取定金后，因房屋上的司法查封致双方未能网签《上海市房地产买卖合同》。后胡某收到王某退还的定金10万元。房屋上有案外人两人分别设立的债权抵押登记。房屋被查封，还有其他三个案件轮候查封。目前王某和案外买受人就房屋网签《上海市房地产买卖合同》，合同约定购房价为360万元，因房屋被司法查封该合同未能按约继续履行。律师

王某现已将房屋出售他人，导致原、王某之间的预约合同实际无法继续履行，王某行为构成违约，王某认为双方的预约关系已经解除，因为当时存在司法查封无法继续履行，双方之后也没有就新的签约时间进行过磋商，合同约定的违约金标准过高，要求调低，同意以10万元为本金，按照银行同期贷款基准利率标准，从2013年11月22日起算至胡某实际收到该款为止。律师

双方在签订《房屋买卖居间合同》时，均明知房屋处于司法查封状态，且房屋上设立有债权抵押，王某应当知道其处分自己房产的权利受到一定的限制，在此情形下，王某仍与胡某就房屋的买卖签订了居间合同，并约定了签订正式版本房地产买卖合同及涤除债权抵押的时间，王某认为房屋被司法查封，从而签订的居间合同为无效的观点无法律依据。律师

对于王某提出要求调低违约金的观点，房屋系经三次司法拍卖未成后由法院裁定为变卖，所以不能以普通的市场价格衡量房屋的价值，同时胡某购买房屋时也知道该房屋的瑕疵，对今后是否能按约签订正式买卖合同的不确定因素应有估量，双方正式签订买卖合同不成，期间间隔时间不长，综合上述胡某可能存在的损失，现胡某要求王某支付违约金88.60万元显属过高，确认王某支付胡某解除合同违约金10万元。律师