原告徐Q与被告朱K定金合同纠纷一案，原告拟购买两被告共有的上海市闸北区安业路房屋，2014年6月2日，原告与被告朱K先行单独签署了买卖合同，原告向被告朱K支付了预付款50，000元，后因被告房屋共有人徐E及案外人邢W均未签署买卖合同，故该合同从未成立。律师

鉴于此，原告多次要求被告朱K退还50，000元预付款，但被告却始终不予归还。为维护原告权益，故起诉至法院请求判令：1、被告立即返还原告预付款50，000元；2、判令被告向原告支付自原告起诉时起至被告实际返还上述款项时止的利息，按银行同期贷款利率计算。

被告朱K、徐E共同辩称，不同意原告的诉讼请求。被告方认为合同已成立，是有效的，虽然徐E没有签名，但徐E对于该合同是认可的；被告认为买受方只要徐Q签名了，即便没有邢W签名，合同也是成立的。另外合同附件三第一条约定了定金条款，5万元的性质是定金，收条上也写明了该5万元是定金，根据定金罚则不还给原告。律师

两被告系上海市闸北区安业路房屋产权人。2014年6月2日，房地产经纪通过网上操作系统打印《上海市房地产买卖合同》该合同载明：卖售人(甲方)朱K、徐E，买受人(乙方)徐Q、邢W。对于违约责任、房屋交接、贷款等均作出约定。原告向朱K支付50，000元，被告朱K出具收条，载明：今收到徐Q购买上海市闸北区安业路的购房定金50，000元。律师

原告方证人赵某到庭作证称：其系房地产经纪员工，双方就房屋的买卖是其负责的，原告之前是其客户，房源是原告自己找到的，仅要求其代为办理购房手续。考虑原告的支付能力，付款方式中贷款为七成，但签署合同当天，看到房产证了解到房龄，考虑贷款及确保交易安全，需要一天时间核实贷款问题，买卖双方各有一人没有签字，另行约定第二天补签名及办理贷款。律师

第二天咨询银行后，得知房屋因为房龄问题无法办理贷款，双方双方就商量解约的事情，过程中双方可能言语过激，故没有解决。徐E和邢W没有补签名是因为贷款不能办理，双方就解约，没有必要补签，若贷款能办理，双方同意补签字。

对于双方的业务因为没有成功，故其没有收取佣金。原告对于证人证言予以认可，认为证人的陈述符合事实，双方因为贷款不能确定，故合同没有签署完毕。被告则认为证人证言具有倾向性，且对于房龄的描述自相矛盾，对于第一天仅有一人签名的原因描述与事实不符，第二天被告徐E到中介处是准备补签名的。律师

被告朱K确认并没有将产证出示给中介公司及原告看，但通过电话询问被告徐E时，第一本买卖合同还没有打印出来，其向中介公司报出产证号码，在打印合同的时候应该可以看到房龄。对于原告支付房款的方式其中七成为贷款支付双方没有异议，被告指出合同也约定原告贷款不足将用现金补足。原告表示考虑到确系自身贷款原因导致合同无法继续履行，故自愿补偿被告10，000元。

在房屋买卖过程中，因被告未能及时披露房屋的房龄，导致原告对自己的贷款能力产生错误的判断，不能使用贷款方式支付房款，进而导致原告需对房款支付方式进行变更，在之后的磋商中，双方对房款的支付方式上未达成合意，但房款支付方式系房屋买卖合同中不可或缺的重要参考因素，鉴于原告支付房款的能力，如继续履行双方之间的买卖合同，必然会对原告的利益造成损失，故合同由于付款方式发生变更导致无法实际履行，而对于合同无法实际履行双方均有过错。律师

既合同无法继续履行，被告朱K应返还原告徐Q已付定金50，000元。对于原告主张之逾期付款利息，因原告亦存在过错，不予支持。考虑到被告在缔约磋商中必然支出的费用，现原告自愿补偿被告10，000元，系其对自身权利的处分，可予准许，上述款项相互折抵，被告朱K应返还原告徐Q40，000元。（2014）闸民三(民)初字第1541号