原告唐T、徐F与被告陆J、房产经纪定金合同纠纷一案，原告及其家人在原告徐F的表兄张甲、房产经纪的工作人员张乙的陪同下至涉案房屋查看。看房当日，被告陆J并代金乙、周某、金丙（出售方，签约甲方）、原告徐F的父亲徐某代表两原告（买受方，签约乙方）与被告房产经纪（居间方，签约丙方）签订《房地产买卖居间定金协议》，约定乙方购买房屋。律师

涉案房屋系被告陆J及案外人金乙、周某、金丙共同共有。乙方在签署该协议书同时支付定金2万元；该协议签订当日，被告陆J收到由原告徐F的表兄张甲代为支付的购房定金2万元，陆J出具收据一份，该收据载明“收到买方徐F交给的购房定金2万元”。上述协议及定金收据上“金乙、周某、金丙”均系陆J所签。

后因买卖双方发现涉案房屋上登记有限制人为上海市闵行区人民法院的司法限制，故涉案房屋买卖合同未能签订。在房产经纪，被告陆J将定金退还给张甲，张甲为此出具《收条》一份，该收条载明“今收到订金退还2万元整”。原告徐F的父亲徐某向房产经纪索要2万元定金。律师

案外人叶某以民间借贷纠纷为由起诉金乙并向上海市闵行区人民法院申请财产保全，法院向上海市闵行区交易中心送达《协助执行通知书》，要求查封涉案房屋，对此，上海市闵行区交易中心于当日予以受理。

原告唐T、徐F共同诉称，房产经纪员工张甲（即原告徐F的表兄）为原告先行垫付了定金2万元，为此，被告陆J出具收据一张。当日，被告陆J夫妇先到场，当时在场人员还有张甲、张乙，被告陆J将2万元退给张乙，张乙不肯出具收条，故让张甲出具收条，被告陆J退完钱、从房产经纪出来后，徐某才进房产经纪，当时徐某向张乙索要2万元定金，但张乙表示需收取中介费，且被告陆J的丈夫金甲向张乙出具过欠条，表示欠中介费2万元，故张乙拒绝退还2万元定金。律师

原告认为，被告陆J签约时未如实告知涉案房屋已被司法查封，之后又不同意出售涉案房屋，构成违约，应当按定金罚则承担违约责任。虽然被告陆J将2万元定金退给了房产经纪，但原告未委托房产经纪收取该款，也未委托张甲收取该款，导致原告现仍未收到该款，故在退款上，被告陆J存在过错。

求判令：1、被告陆J、被告房产经纪共同向两原告返还购房定金2万元；2、被告陆J按照定金罚则向两原告支付违约赔偿金2万元。律师

被告陆J辩称，签买卖合同前，徐某听说因陆J的儿子在外欠高利贷，故徐某因担心害怕，表示不想买涉案房屋。签买卖合同时，房产经纪工作人员从网上查询发现涉案房屋被查封，其将查封情况告知徐某，徐某又表示不买涉案房屋。

一开始，原告夫妇、徐某等均不在场，张甲要求其将定金2万元退给张甲，其考虑到张甲是徐某的外甥、徐F的表兄，张甲陪同看房、当时定金也是张甲支付，张甲亦表示徐某家购房事宜均由张甲全权负责，故其将2万元交给了张甲。在张甲点钞时，徐某到场。张甲点钞后，其考虑到当初钱也是张甲支付的，故其让张甲出具收条。至此，双方明确了此事已结，互不追究。律师

此后，张甲的舅妈再次打电话表示双方之间的事情就此结束，但向其提出一个请求，要求其证明2万元被张乙拿走。其表示其是将钱退给了张甲，故不能证明该节事实。

被告房产经纪辩称，不同意两原告的诉讼请求。涉案房屋买卖的经办人是张乙，张乙已经被刑事羁押，故其对涉案房屋买卖事宜均不知情，其没有收到涉案2万元定金。律师

至上海市某监狱就本案相关情况询问张乙。张乙陈述，其被关押前系在房产经纪工作，张甲系其朋友的手下。其不认识唐T、陆J，但其对金乙有点印象。当时张甲表示其朋友有房出售，故其找了个客户，最后发现，原来买房的客户是张甲的娘舅。当时买家的定金是张甲支付的，出售的房屋产权人实际有四个人，但当时是陆J夫妇来操作的。后来交易没有成功，具体原因其也不清楚。

出售方退还了定金2万元，但该钱款其没有接手过，是直接给张甲的。对张乙的陈述，原告认为张乙的陈述不是事实，张乙系房产经纪法定代表人的丈夫，张甲系房产经纪的员工，系张乙授意张甲拿被告陆J退还的2万元定金，张乙的陈述完全是为了保护房产经纪。被告陆J对张乙的陈述无异议。律师

现本案的争议焦点有二：1、原告要求两被告共同返还定金2万元有无依据？2、被告陆J是否应当按照定金罚则的规定向原告赔偿2万元？

首先，从目前的证据可看出，因涉案房屋买卖合同无法签订，故被告陆J将原告支付的定金2万元退还给了张甲，至于张甲有无将该钱款交付给房产经纪的张乙，原告并未提供证据予以证明，故原告提出张乙收到该钱款的意见，不予采信。律师

其次，对于张甲收回定金的行为系代表房产经纪还是原告，房产经纪、张乙均不认可张甲系房产经纪的工作人员，张甲也否认其系房产经纪的工作人员，原告亦无证据证明张甲系房产经纪的工作人员，故原告主张张甲收回定金的行为代表房产经纪，难以采信，相反，张甲系原告亲属的身份，以及在整个交易过程中张甲陪同看房、代为垫付定金等行为，足以让被告陆J相信张甲有权代表原告收取退还的定金。因此，原告要求两被告共同退还定金2万元的诉讼请求，于法无据。

关于争议焦点二，根据定金协议约定，若被告陆J违约，应双倍退还定金；若两原告违约，则已付定金没收。从上述约定可看出，涉案争议的2万元定金是买卖双方对签订涉案房屋买卖合同的一种担保，具有订约定金的性质。律师

买卖双方应受到定金罚则的约束。而对于导致涉案房屋买卖合同未能签订的原因。原告认为系被告陆J签约时未告知涉案房屋已被司法查封，之后被告陆J又不同意出售涉案房屋，故涉案房屋买卖合同未能签订，因此系被告陆J违约。

而被告陆J认为，其对司法查封情况事先并不知情，其得知司法查封情况后告知原告徐F的父亲徐某，徐某表示不买涉案房屋，故其将2万元定金返还给原告，双方就此了解，互不追究责任。律师

涉案房屋上所登记的司法查封，系于买卖双方签订涉案定金协议前两日由上海市房地产交易中心受理，而有关该查封的民事裁定书向被告处邮寄。被告陆J在收取定金当时对司法查封情况并不知情，被告陆J也不存在恶意隐瞒司法查封的情况。

其次，原告亦无证据证明被告陆J有不同意出售涉案房屋的意思表示。再次，根据原告有关退定金的陈述内容，因涉案房屋买卖不成，原告徐F的父亲徐某到房产经纪领取2万元定金，虽然当日与被告陆J夫妇擦肩而过，但徐某进房产经纪后就直接向张乙索要2万元定金。律师

从原告该些陈述可见，买卖双方对涉案房屋买卖不成的后续问题已达成一致意见，即由被告陆J退还2万元定金，双方就此了结，互不追究责任。该点内容实际亦与被告陆J陈述的内容一致。

被告陆J并不构成违约，原告要求被告陆J承担赔偿责任，无事实根据及法律依据，不予支持。（2014）闵民五(民)初字第164号