原告顾某诉被告张某、马某宅基地使用权纠纷一案，原告顾某诉称：原告与第一被告系母子关系，第二被告系同村村民。2000年11月15日经政府批准建房用地，据青浦区农村居民建房用地申请批复单家庭户口为原告与第一被告。核定面积为90平方米，建筑面积为180平方米。批准后第一被告对原告称因建房资金不足，暂缓建造，原告暂住在大儿子家中。近期大儿子房子即将动迁，原告对第一被告提出建房居住，才得知第一被告已经于2002年8月11日将与原告共有的宅基地以51，000元价格擅自转让给第二被告。原告认为两被告行为侵害了原告的合法权益，且两被告私自转让宅基地的行为系国家法律法规禁止。故诉于，请求：1、确认两被告签订的《宅基地转让协议书》无效，第二被告归还位于青浦区华新镇新木桥中心村宅基地使用权；2、本案诉讼费由两被告负担。律师
被告张某辩称：同意原告的诉讼请求。理由同原告所述。当初是经第一被告同意由其哥哥代第一被告签署的宅基地买卖协议。
被告马某辩称：不同意原告的诉请。其已经在宅基地上建造了房屋，并居住使用了十几年，客观上无法返还。
经开庭审理查明：原告顾某与第一被告张某系母子关系。2000年，第一被告作为户主申请建房用地，经批准后批复单上载明：家庭人员为原告与第一被告，建房申请理由为夫妻关系破裂导致离婚，现与原告一起生活，借房居住。建筑占地为90平方米，建筑面积为180平方米。第一被告与原告实际未建造房屋。律师
2002年8月11日，第一被告（甲方）与第二被告（乙方）签订《宅基地转让协议书》，约定：1、甲方将新木桥中心村内一块批准的宅基地转让给乙方，价格为51，000元；2、付款方式为：正式签协议时先付总额50%，即25，500元，另外50%等乙方建造到第一层完工时一次结清。3、乙方经定好界桩在施工期间，应遵守组织上建房有关部门条款规定，不得擅自违反，否则后果自负，与甲方无关。甲方如手续不齐，弄虚作假，乙方由此造成的一切损失均由甲方承担；4、甲乙双方必须共同遵守国家有关法律、法令，一切手续必须遵守土地管理部门的政策规定。最后一次结清为10月15日（施工提前一层完工，提前结清）。签订协议时第一被告及其哥哥在场，第一被告哥哥代第一被告在该份协议上签字，原告不在场。后第二被告按照协议支付了转让款51，000元。协议签订后不久，第二被告在宅基地上建造房屋，经装修后全家居住使用至今。律师
宅基地现在的门牌号为上海市青浦区华新镇新凤南路。
第二被告系上海市青浦区新木桥村村民。2000年，第二被告作为户主申请翻建房屋，《青浦区农村居民建房用地申请批复单》上载明：家庭人员为第二被告马某及其妻子、儿子和父母。建房申请理由为房屋陈旧拆除翻造。原房屋全部拆除后建造新房屋，建筑占地96平方米，建筑面积192平方米。
审理中，原告认为：1、农村宅基地转让属于国家法律法规禁止范围，且第二被告本身已经享有宅基地，一户不能享受两处宅基地，故两被告签订的《宅基地转让协议书》无效；2、第一被告擅自将宅基地进行转让，未经过同为权利人的原告的同意，损害了原告的利益。原告对宅基地审批情况是知晓的，但是第一被告因经济困难，暂缓建房，原告就居住在大儿子（即第一被告哥哥）家中，近期大儿子家房屋面临拆迁，原告没有地方居住，要求第一被告建房，才发现第一被告已经将宅基地转让。3、原告同意返还转让款，并且按照建造成本价对第二被告建造的房屋进行补偿。律师
第一被告认为：1、两被告之间签订的《宅基地转让协议书》无效，理由同原告陈述。当时是第一被告哥哥代第一被告在协议书上签字，第一被告予以认可；2、原告对宅基地审批情况是知晓的，但是第一被告没有将出售的情况告知原告，出售后原告与第一被告及第一被告的哥哥共同居住在华新镇叙中村的老宅中，近期因老宅房屋动迁，原告才得知宅基地已经出售的事实。原告共有三个儿子。3、第一被告同意返还转让款，并且按照建造成本价对第二被告建造的房屋进行补偿。
第二被告认为：1、两被告签订的《宅基地转让协议书》是双方协商签订的，其效力由法院认定；2、原告认为其对出售宅基地不知情，不符合事实，原告是与大儿子长期共同生活的，签订转让协议的时候其大儿子是在场的，也是其大儿子代第一被告签订的。且宅基地已经出售给第二被告，并且由第二被告居住使用十几年，原告对此不知情不符合常理。原告有三个儿子，其可以随任何一个儿子共同生活。4、第二被告不同意返还宅基地，如果法院认为应当返还宅基地，第二被告要求按照房屋现在的市场价进行赔偿。律师
根据庭审确认的事实，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为法定无效合同。2002年8月11日，两被告签订《宅基地转让协议书》，约定第一被告将宅基地使用权转让给第二被告，而第二被告在同村已经享有宅基地。该协议违反了国家有关规定，应被确认无效。原告请求确认两被告签订的《宅基地转让协议书》无效的诉讼请求予以支持。
原告顾某虽未在《宅基地转让协议书》上签名，其对宅基地审批事宜是知晓的，长期与儿子共同居住生活，第二被告也实际建房居住十多年，原告对宅基地出售一事不知情的说法难以采信。鉴于两被告签订的《宅基地转让协议书》是双方真实意思的表示，第二被告在支付全部对价后取得宅基地，并出资在宅基地上建房、装修并实际居住多年，从尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序的角度出发，对原告要求第二被告返还宅基地使用权的诉讼请求不予支持。律师
据此，依照《合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条，《土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一、被告张某与被告马某于2002年8月11日签订的《宅基地转让协议书》无效；二、原告顾某要求被告马某返还位于上海市青浦区华新镇新木桥村新凤南路宅基地使用权的诉讼请求不予支持。本案受理费1，075元，减半收取计537.50元，由双方各半负担。（2013）青民三(民)初字第4827号 | 
