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向度假村管委会购买宅基地,无效返还购地款

原告邱某与被告上海市某镇人民政府宅基地使用权纠纷一案,原告邱某诉称,1994年1月,原告委派周X向原上海市南汇县某乡人民政府购买农村宅基地,原告支付了300,000元后取得位于某乡某村的666.67平方米宅基地,并取得了某乡政府下设的某乡土地管理分所出具的《上海市农村宅基地使用证》,同时某乡政府出具一份《证明》,承诺为原告办理正式的土地使用证,如不能办理则由某乡政府承担原告的经济损失。律师

近年来原告准备建房,却被告知土地买卖行为无效,原告所购买的宅基地已出让给了案外人石某。2011年11月30日,原告提起行政诉讼,法院判决撤销了核发《上海市农村宅基地使用证》的具体行政行为,但对于原告的损失却未予支持。通过诉讼,原告发现周X有将原告的大部分资金用于为他人购买土地之嫌。但原告获取666.67平方米宅基地是有偿的,按当时的价格每亩为60,000元。故现请求法院判令两被告返还原告60,000元,并自1994年1月16日至2012年7月5日按银行同期贷款利率赔偿原告经济损失86,930.71元。

原告邱某为证明其主张,当庭提供如下证据材料:

1、《上海市农村宅基地使用证》及某乡政府的《证明》各一份,证明原告系有偿取得了666.67平方米的宅基地使用权;律师

2、周X出具的收条两份,证明原告将购买土地的现金329,000元交给了周X;

3、现金解款单两份,证明某实业发展总公司代表某乡政府收到了原告委托周X支付的现金300,000元;

4、被告某管委会出具的信访调查情况报告及信访办结报告各一份,证明原告交涉和信访的情况及当时的土地市场价为每亩60,000元;

5、(2011)浦行初字第305号行政判决书一份,证明应当原告的经济损失是买卖土地造成的;

6、《土地登记申请书》一份,证明石某取得了包括原告购买的666.67平方米宅基地在内的3307平方米土地的使用权。

被告某镇政府辩称,原告所称的是向某乡政府购买宅基地,故与被告某镇政府无关。且原告无证据证明其实际支付了所称的60,000元,而所持的《上海市农村宅基地使用证》因不合法而被法院判决撤销,故请求驳回原告的诉讼请求。

被告某镇政府为证明其主张,当庭提供如下证据材料:律师

1、(2011)浦行初字第305号行政判决书、(2012)沪一中行终字第90号行政判决书各一份,证明法院生效判决均认为原告未向某乡政府支付300,000元;

2、日期为2004年11月30日的《某镇人民政府与某度假区管理委员会关于政府职能和社会事务调整备忘录》、日期为2005年1月13日的《关于某部分资产移交某的备忘录》各一份,证明本案争议的土地资产并未移交给被告某镇政府,故被告某镇政府作为本案被告的主体资格不适格;

3、收据两张、专用收据一张、支票一张,证明某乡政府收取的是周X代石某交纳的300,000元。

被告某管委会辩称,某乡政府曾收取周X支付的300,000元土地转让款,但该钱款是周X受石某的委托而支付,没有证据证明收取的是原告支付的款项。且原告所持的《上海市农村宅基地使用证》是某乡土地管理分所颁发,没有法律效力,现已被法院撤销,故原告的诉讼请求没有依据,请求法院予以驳回。其要提供的证据与被告某镇政府基本一致,无其他证据提供。律师

经庭审质证,两被告对原告提供的证据除证据2周X出具的两份收条的真实性有异议外,对其余证据的真实性无异议,但认为证据1不能证明原告实际支付过300,000元土地转让款;对证据3认为周X支付的土地款是代石某支付的;对证据4认为不能证明每亩土地的单价为60,000元;对证据6《土地登记申请书》认为恰恰证明了周X是受石某的委托办理相关手续。原告对被告某镇政府提供的真实性无异议,但坚持其主张。被告某管委会对被告某镇政府提供的证据的真实性无异议,并表示关于政府职能的事务已移交给被告某镇政府,但关于本案争议的事宜确实尚未移交,故原告的信访由被告某管委会在处理。对上述双方真实性无异议的证据,予以认定,可以作为本案的定案依据。律师

基于上述证据及双方的陈述,1994年1月15日,某乡土地管理分所盖章出具给原告一份《上海市农村宅基地使用证》,该证记载的主要内容是:位于某乡某村666.67平方米土地的使用者为邱某,该土地四至范围是,东至某向东27米,南至某北侧18米,西至某围墙东侧19米,北至某南侧。1994年1月19日,某乡政府出具给原告《证明》一份,主要内容是:原告1994年1月15日于某乡购买宅基地1亩,并取得某乡土地管理分所盖章确认的上海市农村宅基地使用证。由该分所负责原告建房后办理由县级人民政府土地管理机构确认的正式使用证以及房屋转让时帮助办理有关转让手续。如届时不能办理正式土地使用证,原告的经济损失由乡政府负责。律师

1994年1月15日、3月1日,周X向某实业发展总公司分两次支付300,000元购地款。1994年2月7日,某乡土地管理分所向县土地管理局代交土地出让金104,585元,交款事由为:石某住宅补交土地出让金。1994年3月1日,周X代石某填写了《土地登记申请书》,在该申请书的申请登记事由和依据栏内注明:本人周X代石某先生于1994年3月1日同南汇县某局在南汇某路某号签订国有土地使用权出让合同、征地费缴款合同、受让土地3307平方米,并按合同规定已于1994年3月1日交齐全部费用128,986元。现按土地使用权出让合同第四条规定申领《国有土地使用证》。附件:1、国有土地使用权出让合同(1份副本);2、付款收据(1份复印件);3、本人身份证、委托书(1份复印件)。2008年12月29日,相关部门核发了权利人为石某,土地面积为2369平方米的权证。律师

还查明,1996年4月29日,上海市人民政府作出沪府[1996]19号批复,同意撤销上海市南汇县某乡建制,其行政区域划归南汇县某镇管辖。同年5月16日,中共南汇县委员会、南汇县人民政府作出南委(1996)78号文,成立南汇县某度假区管理委员会。2004年11月30日,由被告某镇政府与南汇区某度假区管理委员会及上海市某局出具的《某镇人民政府与某度假区管理委员会关于政府职能和社会事务调整备忘录》,将由被告某管委会承担的政府行政管理职能和社会事务工作职责移交给被告某镇政府。律师

债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人,负有义务的人是债务人。民事行为被确认无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。律师

根据在案的证据来看,周X受石某委托而向某乡政府支付了购地款300,000元的事实有相应证据证实,且其后石某亦取得了相关房地部门核发的权证,进一步证明了石某付款购地的事实。原告主张周X是受原告委托支付了300,000元的事实,缺乏足够证据,不予采信。原告主张其购买了666.67平方米宅基地,虽未能提供直接的出资依据,如仅有某乡土地管理分所出具的《上海市农村宅基地使用证》,作为孤证尚应审查原告是否有实际出资的事实,但本案中原告还提供了一份某乡政府出具的证明,从该证明的内容来看某乡政府确认了原告购买宅基地1亩的事实,并明确承诺了如不能办理正式土地使用证,则原告的经济损失由某乡政府负责,故原告购买1亩宅基地的事实由《上海市农村宅基地使用证》及某乡政府的《证明》相互印证。律师

尽管原告未能提供相应的付款依据,但考虑买卖的行为发生在1994年,距今多年,在原始证据的保存上当事人存在疏漏的可能,如一味要求原告就付款事实举证,对于原告既是一种苛求,也有失公平。况且两被告除坚持原告未实际付款外,对于虽出具了《上海市农村宅基地使用证》及《证明》,但原告仍不能享有相应权益未作出合理解释,故对于两被告的辩称意见,不予采信。

诚然,正如已生效的行政判决书所述,某乡政府不具有核发农村宅基地使用证的职权,故原告所持的《上海市农村宅基地使用证》应予撤销,双方买卖宅基地的行为依法属无效行为,由此造成原告的经济损失虽不属于国家赔偿范围,但不能因此当然免除被告的民事赔偿责任。关于原告的合理经济损失问题,比照同一时期石某的购买价格,原告主张每亩为60,000元,尚属合理,予以确认。律师

对于原告主张86,930.71元的利息作为其损失的意见,因考虑作为原告对买卖行为无效也应当负有一定过错,故对于原告的利息损失酌定为60,000元。关于被告主体问题,被告某管委会承担的政府行政管理职能和社会事务工作职责虽已移交给被告某镇政府,但本案所涉的资产尚未移交,故仍应当由被告某管委会承担相应民事责任。律师

依照《民法通则》第六十一条第一款、第八十四条第一款的规定,判决如下:一、被告上海市某度假区管理委员会于本判决生效之日起十日内返还原告邱某60,000元;二、被告上海市某度假区管理委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告邱某经济损失60,000元;三、驳回原告邱某的其余诉讼请求。案件受理费1,300元(原告邱某已预交),减半收取计650元,由原告邱某负担150元(已交纳),由被告上海市某度假区管理委员会负担500元,于本判决生效之日起七日内向交纳。(2012)浦民一(民)初字第30291号

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