经中介介绍，何某向农民秦某达成口头协议，购买农村房屋一套，支付定金四千元，秦某出具定金收条一份，证明买主已经支付了购买农村宅基地房屋支付被告定金四千元。后来买主何某通过了解得知，该房屋不是秦某的，该宅基地房屋系被告购买取得，使用权存在争议，故而向秦某多次讨要定金。律师

农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。农村宅基地使用权具有很强的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并按户计算，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。

宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，土地管理法规定宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。律师

《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

案双方达成的口头农村宅基地房屋买卖意向违反国家强制性规定，系无效行为。基于该无效行为取得的定金应予返还。律师