【法律咨询】朱女士夫妻想改善居住条件，但随着城市房价的日益高涨，双双退休的他们携重度痴呆的儿子无力购置新房。朱女士到农村的亲戚家做客，看到房子又大又宽敞，且没什么人居住，她希望购买楼后的小屋作为养老。朱女士的姐姐觉得农村房子不能办产权证不能买，没有保障，但朱女士执意要买，他们找到律师希望写一份能够保障他们权益的农村房屋买卖合同，并且希望知道哪些法律可以保护他们。律师

沈律师接到这起委托，一开始我们告知他们农村房屋无法买卖，不能代书买卖合同。经朱女士多次电话请求，我们给她的法律解释和建议如下：

目前关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章目前尚未出台。仅有的法律是正对宅基地的转让的，《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”根据土地管理法和有关法律的说法，城镇居民是不能在农村购置宅基地的，也不能获得土地使用证，农村集体经济组织成员内部可以进行房屋交易，即买卖双方都需要农村户口。律师

国土资源部国土资发[2004]234号《关于加强农村宅基地管理的意见》第(五)款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超出省(区、市)规定的标准。……农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”第(十三)款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城市居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”律师

农村房屋买卖有以下几种情形：一是农村集体经济组织成员内部房屋交易，买卖双方属于同一个农村集体经济组织成员；二是本农村集体经济组织成员与其他农村集体经济组织成员之间的房屋交易，双方均为农民身份，但不是同一农村经济组织；三是农村房屋所有人与城市居民的房屋交易，即出卖方为农村集体经济组织成员，买受方为城镇非农业户口居民。农村私房的买卖仅限制在本集体组织成员，并且符合申请宅基地的条件，买卖合同有效。如果是非本集体经济组织成员或者是城市居民，一般认为买卖合同无效。但目前由于农村房屋买卖也时有发生，有的买受人甚至在房屋内居住多年，如果宣告合同无效会引起很多连环问题，严格的限制流转不符合客观存在的状况，所以我们见到有的法院判决书回避了合同效力的问题。律师

对于朱女士的这种情况，她非常想居住到空气较为清新的郊区，我们建议她和她的亲戚之间签订一份为期20年的房屋租赁合同，朱女士一次性付清20年的租金，这样既能解决买卖农村房屋的效力问题，朱女士也能住上大房子。