宅基地使用权纠纷一案，Q作为申请人代表其家庭申请农村建房，家庭其他人员包括R、S、Q之女Q女及Q之母亲。1982年经批准准予Q建房。青浦区徐泾镇前明村村民委员会出具证明，本村杜家新区某号地块上有95平方米的宅基地及70平方米的附属地，Q为户主，其户下有妻R、子S、媳T、孙U。律师

Q作为建房基地使用权转让人(甲方)与W(建房基地使用权购买人、乙方)签订建房基地转让契约书，建房基地为青浦县徐泾乡前明村杜介队3号区、基地面积95平方米，附属面积70平方米；双方当事人约定甲方转让上述建房基地使用权给乙方，转让费由乙方支付甲方3万元，自付款日起，上述建房基地使用权利归乙方所有。乙方建房时，遵守村统一规划标准。律师

建房基地使用权转让后，仍由甲方负责出面落实引进自来水等。建筑完工半年内，双方再签一份土地使用权及房屋产权转让买卖合同，此合同由公证处公证，手续费由乙方负担。(此款所说转让买卖合同实为名义履行，一旦建筑完工，房屋产权、使用权事实已属乙方所有)。该合同甲方代表由Q签名，S作为甲方家属签名。

合同签订后，Q出具收据，表示其收到转让建房基地款3万元。W委托他人在该地基上建造小洋房1幢，造价12，000元。Q与W签订备忘录1份，内容为Q造房基地转让给W使用并建房居住，业已完成。土地使用权转让费及水电煤道路绿化等生活设施引进费用W已全部付清。双方之间没有任何欠债借贷问题。W完成建房后并对房屋进行装潢。律师

天华及其家属刘琴与顾佩华签订房屋买卖合同书，约定W家庭将位于徐泾镇前明村杜家小区某号房屋(建筑面积165平方米、独幢房屋、二层混钢结构、含装修、家具及部分家电)以21万元价格转让给顾佩华。顾佩华向W支付了转让费，并又对房屋进行了装潢。

Q、R、S、T、U表示：1982年的房屋被拆迁，取得了本案的宅基地，该宅基地没有批复。批复上的V是S之祖母已于1982年的房屋建好后过世。1992年房屋拆迁时，Q女已经出嫁，其户口迁出。1993年当时与W签订协议都是由Q代表并处理，其他人没有参与，但该转让事实是知道的。律师

房屋现已空关10多年，因相邻人家建房，租借了房屋约1年时间。Q、R、S、T、U认为W并非前明村集体组织成员，转让土地的协议书中仅有Q的签字，其不能代表其他权利人，其他权利人对此也不知情，W受让土地后进行了建房，但其建房也是为了转让给顾佩华盈利，故转让宅基地协议无效，顾佩华受让本案房屋存在过错，其也应负过错责任，其损失、利益应向W主张。

如协议无效，土地应返还Q、R、S、T、U，Q、R、S、T、U已经收取的钱款予以返还。房屋可以拆除，如不拆除，经司法评估后，Q、R、S、T、U可以按照当时建房的价值进行评估后折价支付。律师

W表示：W建房、装修、购买家具、电费共计花费33万元，但很多凭据都未保存。顾佩华表示：其受让房屋后重新进行了装修，共计花费了10万元。该房屋内一直有亲友暂住在内，不是固定有人常住。

违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。Q于1993年与W签订《建房基地转让契约书》，约定Q、R、S、T、U将其拆迁获得的宅基地使用权有偿转让给非同一经济组织人员即W，该约定违反了国家有关规定，应被确认为无效。律师

Q、R、S、T、U请求确认《建房基地转让契约书》无效的诉讼请求法院予以支持。Q在与W签订《建房基地转让契约书》时未由Q全体家庭人员共同签名，但根据Q庭审的陈述及转让协议签订已多年的情况，应认定Q能代表家庭作出决定。

鉴于双方签订的《建房基地转让契约书》系双方真实意思的表示，W在支付全部对价后取得宅基地、并出资在宅基地上建房、装修，且自签订协议书取得宅基地、建造房屋后已转让他人，并由他人另行进行装潢，法院从尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序的角度出发，对Q、R、S、T、U要求W返还宅基地使用权的诉讼请求不予支持。律师

Q与W签订《建房基地转让契约书》时未由Q全体家庭人员共同签名，但原审法院根据Q庭审的陈述及转让协议签订已多年的情况，认定Q能代表家庭作出决定，该意见并无不当。原审法院已经确认《建房基地转让契约书》无效，对于无效的后果处理，原审法院充分考虑了双方签约的真实意思表示，W在支付了对价、并出资在宅基地上建房、装修，且自签订协议书取得宅基地、建造房屋后已转让他人，并由他人另行进行装潢等诸多情节，从尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序的角度出发，对返还宅基地使用权的诉讼请求不予支持，该意见亦属合理。(2013)青民三(民)初字第4643号(2014)沪二中民二(民)终字第1160号