宅基地使用权纠纷一案，原告J与J妻系夫妻关系，原告J儿系上述两人所生之子，其与原告J儿媳系夫妻关系，原告J孙女系原告J儿与原告J儿媳所生之女。

第一原告作为建房基地使用权转让人（甲方）与被告（建房基地使用权购买人、乙方）签订建房基地转让契约书，建房基地为青浦县徐泾乡前明村杜介队3号区、基地面积95平方米，附属面积70平方米；双方当事人约定甲方转让上述建房基地使用权给乙方，转让费由乙方支付甲方3万元，自付款日起，上述建房基地使用权利归乙方所有。乙方建房时，遵守村统一规划标准。建房基地使用权转让后，仍有甲方负责出面落实引进自来水等。建筑完工半年内，双方再签一份土地使用权及房屋产权转让买卖合同，此合同由公证处公证，手续费由乙方负担。该合同甲方代表由第一原告签名，第三原告作为甲方家属签名。律师

合同签订后，第一原告出具收据，表示其收到转让建房基地款3万元。被告委托他人在该地基上建造小洋房1幢，造价12，000元。第一原告与被告签订备忘录1份，内容为原告造房基地转让给被告使用并建房居住，业已完成。土地使用权转让费及水电煤道路绿化等生活设施引进费用被告已全部付清。双方之间没有任何欠债借贷问题。被告完成建房后并对房屋进行装潢。

被告及其家属刘琴与第三人签订房屋买卖合同书，约定被告家庭将位于徐泾镇前明村某号房屋（建筑面积165平方米、独幢房屋、二层混钢结构、含装修、家具及部分家电）以21万元价格转让给第三人。第三人向被告支付了转让费，并又对房屋进行了装潢。律师

又第一原告作为申请人代表其家庭申请农村建房，家庭其他人员包括第二、第三原告、第一原告之女J妹及第一原告之母亲。经批准准予原告建房。青浦区徐泾镇前明村村民委员会出具证明，本村某号地块上有95平方米的宅基地及70平方米的附属地，J为户主，其户下有妻J妻、子J儿、媳J儿媳、孙J孙女。

被告及第三人均系居民。律师

原告表示：1房屋被拆迁，取得了本案的宅基地，该宅基地没有批复。批复上的J母是第三原告之祖母已于1982年的房屋建好后过世。房屋拆迁时，J妹已经出嫁，其户口迁出。当时与被告签订协议都是由第一原告代表并处理，其他人没有参与，但该转让事实是知道的。房屋现已空关10多年，直至因相邻人家建房，租借了房屋约1年时间。原告认为被告并非前明村集体组织成员，转让土地的协议书中仅有第一原告的签字，其不能代表其他权利人，其他权利人对此也不知情，被告受让土地后进行了建房，但其建房也是为了转让给第三人盈利，故转让宅基地协议无效，第三人受让本案房屋存在过错，其也应负过错责任，其损失、利益应向被告主张。如协议无效，土地应返还原告，原告已经收取的钱款予以返还。房屋可以拆除，如不拆除，经司法评估后，原告可以按照当时建房的价值进行评估后折价支付。律师

被告表示：被告建房、装修、购买家具、电费共计花费33万元，但很多凭据都未保存。

第三人表示：其受让房屋后重新进行了装修，共计花费了10万元。该房屋内一直有亲友暂住在内，不是固定有人常住。

第一原告与被告签订《建房基地转让契约书》，约定原告将其拆迁获得的宅基地使用权有偿转让给非同一经济组织人员即被告，该约定违反了国家有关规定，应被确认为无效。原告请求确认其与被告签订《建房基地转让契约书》无效的诉讼请求予以支持。

第一原告在与被告签订《建房基地转让契约书》时未由原告全体家庭人员共同签名，但根据原告庭审的陈述及转让协议签订已多年的情况，应认定第一原告能代表家庭作出决定。鉴于双方双方签订的《建房基地转让契约书》系双方真实意思的表示，被告在支付全部对价后取得宅基地、并出资在宅基地上建房、装修，且自签订协议书取得宅基地、建造房屋后已转让他人，并由他人另行进行装潢，从尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序的角度出发，对原告要求被告返还宅基地使用权的诉讼请求不予支持。律师

依照《合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告J与被告T签订的《建房基地转让契约书》无效；二、原告J、J妻、J儿、J儿媳、J孙女要求被告T返还位于上海市青浦区徐泾镇前明村杜家新区宅基地的诉讼请求不予支持。(2013)青民三(民)初字第4643号