一次性付款买房的人毕竟是少数，对于大多数的新婚小夫妻而言，用父母和自己的积蓄支付首付，向银行办理抵押贷款，以后用工资或者公积金逐步归还贷款是结婚购房的主流方式。如果双方不能白头到老，因感情破裂分手，贷款房屋的归属，贷款如何处理，成了疑难的问题。律师

张某是张江高科技园区的一名技术人员，工资每月在1.5万元左右，他的妻子小鲁是一名初级财务人员，每月工资4000元左右。双方因性格不合协议离婚，他们达成一致，房产贵妻子小鲁，每月4000多元的贷款也由小鲁归还。男方张某获得22万元房屋折价款，不久他便要离开中国到国外去工作。由于丈夫张某的工资较高，妻子小鲁的工资较低，如果房产变更为妻子一人所有，贷款人也要变更为妻子，银行不同意贷款变更到小鲁名下（工资和还贷能力不成比例）。妻子认为自己的父亲是高级工程师，退休后还在兼职，母亲是教师退休，可以资助自己还贷，完全有还贷的能力。他们希望解决这个问题。律师

案件二：刘某和婚外情对象生育了一个儿子，提出和妻子离婚，妻子表示同意离婚，但要求法院将房产判归自己。该套房屋是用刘某的公积金贷款购买，起诉离婚时尚有7万元公积金贷款尚未还清。

夫妻婚后以一方名义购买房屋，往往是一方或者一方父母出资较多，或者一方有公积金可以办理公积金优惠贷款，或者是夫妻双方两地分居，出于便利仅登记一方姓名在产权证上。如果房屋没有贷款，那么离婚时，双方既可以协议离婚，也可以要求判归一方所有，另外一方获得折价款。由于银行是房屋的抵押权人，当房屋产权人变动时，相应的贷款还款人也会发生变动。不同的贷款人还款能力有所不同，对于银行来说，要考虑自己的利益，保证借款的安全。

在购房合同中，买方在获得产权后成为产权人。律师

买方资金不足，象银行借款，银行是出借人（贷款人），全体买方或者部分买房人（也就是产权人）是借款人。如张三是产权人，贷款购房，张三既是借款人又是产权人；如果张三和父母共有房产，张三名义贷款购房，张三是借款人，父母如果没有请求向银行借款，不是借款人。

全体产权人同意将房地产作为抵押物，抵押给银行，银行是抵押权人，全体产权人是抵押人。故而即便张三的父母没有参与贷款，全体产权人也必须同意抵押，否则只有部分产权人同意抵押的，银行一般不同意发放贷款。在办理的案件中，沈洁律师唯有一次遇到银行内部员工贷款，以自己份额办理了抵押。律师

分析到此，故而如果房屋有贷款，双方即便协商一致同意产权给一方（非贷款方），或者增减产权人人数，必须经过抵押权人的同意。故而在案件一中，银行不同意将房屋产权变更到小鲁名下，即便她丈夫同意这么做，也无法变更，只能出售房屋分割房屋价款或者由张某持有，补偿小鲁折价款。而在案例二中，法院在判决前也会要求产权人征询抵押权人银行的同意，否则判归一方，事后无法执行，将无人为此“买单”。律师