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婚姻法司法解释三（草案）——夫妻一方出售房屋的效力认定

婚姻法解释三第十二条居住权的修改意见

2010年11月15日最高人民法院发布了《关于适用<婚姻法>若干问题的解释（三）（征求意见稿）》，该解释第十二条规定：律师

登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。

上海婚姻律师沈洁解读十二条重点出击－－保护弱势群体的居住权利，打破善意第三人的善意取得权。律师

L先生因赌债将登记于一人名下，但属于夫妻共同财产的住房出售，用于归还赌债，该套房屋系夫妻双方唯一住房，面积27平方。第三人诉称自己是善意取得房产，出示房产证要求L先生的配偶搬家。

热点法律咨询－－一方出售用于共同居住的房屋是否适用善意取得？

究竟是保护第三人的善意取得，还是保护配偶方的居住生存权？

所谓的第三人善意取得可能很多人还比较陌生，上海离婚律师沈洁解释：善意取得又称为即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。律师

通俗地说就是如果一方配偶把属于夫妻共同财产的房地产出售，如果该套房屋产权仅仅登记为他个人的，那么完全有可能在隐瞒配偶和第三人的情况下出售房产，比如乘配偶上班带第三人看房，并且办理过户登记手续，这样买受人，也就是第三方取得了产权，按目前的法律制度，配偶只能在离婚时候向另一方提出分割房产价值，或者要求赔偿，但房产产权是拿不回来了。当然如果第三人是明知房产是夫妻共同产权，仍买受的，属于恶意第三人，则不受法律保护。律师

在目前的现行法律框架下，是保护第三人的善意取得权利，配偶方只能自认“遇人不淑”，打落牙齿往肚吞，遇到擅自出售房产的一方失踪等情况，维权就难上加难了。这些人群中有的之有这一套住宅，如果法律光保护第三人的善意取得权，那么势必让失去最后一套房产的婚姻当事人推向社会，引发新的矛盾。因此上海离婚律师沈洁认为新婚姻法司法解释三草案这套规定，实际是有利于保护当事人最基本生存权的。作为一名非常熟悉房地产交易流程，有过多次陪同购房经验的律师，沈洁认为买房过程中一般买方都会多次看房，完全不知情的可能性相对较小，目前的司法实践均认为夫妻一方未经对方同意出售用于共同居住的房屋，多数法院认为有效，实际是起到鼓励一方离婚时候转移财产的信心。在多套房的家庭，即便出现上述情况，无非是夫妻间离婚争夺财产，但如果是仅一套住房的夫妻，就变成了争夺生存权的斗争，沈律师认为立法应当对最底层的受害人进行保护。司法解释三第十二条不失为一个好的创举。律师

目前我国的法律没有规定居住权，但在司法实践中，如果当事人唯一拥有一套住房，且面积不大的，第三人即便是善意买受人，只能取得产权，但无法或者使用房屋的权利，也不能向居住在内的人收取租金或者房屋使用费。居住权主要存在于婚姻家庭领域，在国外把这个权利称为人役权，不承认善意第三人，如果一概保护善意第三人，必定使夫妻一方的居住权受到侵害，丧失基本的生存条件。为了保护夫妻一方的居住权，应当对一方擅自出售用于共同居住的房屋，加以限制。律师