确认合同无效纠纷一案，周甲、周乙系兄弟关系，周父、陆某分别为父、母亲。房屋原系公房，为1991年周父工作单位上海工业锅炉厂套配取得，租赁户名周父，新配房家庭成员为陆某及周乙。律师

1994年底周父夫妇协商一致同意购买房屋产权。1995年5月陆某作为购房人与上海市机电工业管理局住宅建设办公室签订《公有住房买卖合同》，以1994年《关于出售公有住房的暂行办法》及指导价格购买房屋产权，产权人登记为陆某。

2011年周父与上海市浦东新区亲园养老院签订养老服务合同，居住至养老院。2013年陆某与周乙签订买卖合同，约定周乙受让甲方房屋，转让价款105万元。格式合同文本中除房地产具体状况和转让价款数外，其余条款均为空白。周乙支付了房地产过户契税及手续费，房屋权利人登记为周乙。周乙自认未向陆某支付房屋转让价款。律师

2013年11月周父因病于养老院死亡。陆某的户籍于2014年因死亡后注销。周父生前未就房屋提出诉讼主张成为共有人。

周甲诉称，周父与陆某留有上海市徐汇区某村产权房一套，该房屋是94方案购买，产权人只能写一个人，当时写了陆某，属于父母夫妻共同财产，周父是当然的共有人。周父患有老年性痴呆症、脑梗塞等疾病被送入养老院护理，后去世。

在周父去世前夕，周乙与陆某联手将房屋产权变更到周乙名下，剥夺了周甲将来的继承权利。陆某去世。周甲认为，房屋是周父、陆某夫妻共同财产，陆某无权擅自处分，处分时周父系限制民事行为能力人，陆某不能侵害周父对房屋的权益。要求确认周乙与陆某之间关于房屋所签订的上海市房地产买卖合同无效。律师

周乙称陆某有权处分自己的产权房，陆某通过买卖的方式实行了赠与，周父在世时没有对合同提出任何异议，他对合同是默认的。房屋买卖合同是在父母均健在情况下签订的，周甲的继承权尚未发生，不管是买卖还是赠与，都未侵害周甲的继承权。陆某将房屋赠与周乙，代表夫妻双方的意愿，没有损害周父的利益。周甲在父母生前已经从他处取得了其他房产。

赠与合同与买卖合同的主要区别在于是否支付对价，本案周乙与陆某签订房屋买卖合同，但其自认未向陆某支付过房款，由此说明双方形式上签订的是买卖合同，而实质上是产权份额的赠与，周乙因赠与而取得房屋产权。律师

本案主要争议焦点为，陆某将房屋处分给周乙，是有权处分、还是无权处分。

首先，房屋为依照1994年上海市的购房政策购买的售后公房，在上海市高级人民法院下发的相关文件中明确，按94方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，相关同住人及出资人可以主张确认房屋产权共有。房屋购买产权后虽登记为陆某一人所有，但周父在生前从未主张成为共有人，故可推定，周父对房产权利归于陆某一人，并无异议。律师

其次，陆某作为登记的产权人处分房屋时，周父因病居住在养老院，周父本人从未提出异议；即便如周甲所述，周父因患老年性痴呆症属于限制行为能力人，其配偶陆某作为他的法定监护人亦有权处分夫妻财产，无需征得周甲同意；如若周甲认为陆某作为法定监护人擅自处分夫妻财产有侵害周父合法权益之嫌，亦应在周父在世时以周父的名义提出。

最后，房屋产权登记转移发生在周父死亡前，此时继承尚未开始，周甲以陆某擅自处分夫妻共同财产侵犯其继承权为由，显然缺乏事实依据。陆某将房屋赠与给周甲，系有权处分，采用签订买卖合同的形式亦未违反国家法律的强制性规定，现没有证据表明该处分行为侵犯了周父的合法权益，更未侵犯周甲所谓的继承权，周甲的诉请，缺乏事实和法律依据。律师

依照《民法通则》第五条、第六条、《合同法》第五十一条、第五十二条、第一百八十五条的规定，判决如下：驳回周甲要求确认周乙与陆某之间关于上海市徐汇区某村某号某室房屋所签订的上海市房地产买卖合同无效的诉讼请求。（2014）徐民四(民)初字第3013号