【发布部门】最高人民法院【发布日期】1992.08.15【实施日期】1992.08.15【效力级别】司法解释

四川省高级人民法院：

你院（１９９１）川法民字第１２号关于李玉彬诉万县市中意皮鞋厂房屋买卖纠纷案的请示报告收悉，经我们研究认为，双方于１９８３年６月１日签订的“房屋租佃合同”和１９８４年１２月１０日签订的“房主申明”，名为房屋租佃，实为房屋买卖。根据有关法律、政策关于机关、团体、企业事业单位不得擅自购买私有房屋的规定，同意你院审判委员会第二种意见：即双方签订的“房屋租佃合同”和“房主申明”应认定无效，李玉彬一方多收的楼上一间的房租和６００元卖房款应返还对方并赔偿利息损失。

以上意见供参考

附：四川省高级人民法院关于李玉彬诉万县市中意皮鞋厂房屋买卖纠纷上诉请示案的请示报告

（１９９１年１１月１６日）

最高人民法院：

我院受理四川省万县地区中级人民法院关于李玉彬诉万县市中意皮鞋厂房屋买卖纠纷上诉请示一案，因该案涉及如何适用法律和政策问题，特向你院请示。

一、案情介绍

一九八三年万县市革制品厂（后改名为万县市中意皮鞋厂，以下简称鞋厂）与万县市二马路６６号房主吴昌涛（一九八五年死亡）协商于同年六月一日签订“房屋租佃合同”，合同载明：所租房屋系二马路６６号砖木结构一楼一底；租佃期限八年；租金每月底楼一百二十元、楼上三十元，八年租金共计壹万肆千肆百元；一九八四年五月底前分三次付清全部租金；租佃期满后，房产将该房以每平方米三十元的价格卖给鞋厂，如房主失信，无条件地让鞋厂长期使用，不再付租金。房主李玉彬、吴昌涛和鞋厂均在合同上签字盖章。此后，吴昌涛将６６号底楼交付鞋厂使用，楼上一间至今未交付。一九八四年十二月十日吴昌涛、李玉彬与鞋厂又签订“房主申明”，内容是：一九八三年六月一日的合同继续生效，双方商定从一九九０年六月一日起将二马路６６号以价值陆百元卖给鞋厂，鞋厂也同意提前交付买房款，房界为二马路６４号与６６号之间为公墙，其它墙为鞋厂产权，因房产证壹张拥有６４号６６号两间产权，暂由吴昌涛统一保管，双方在一定的时候到房产公司办理买卖划拨产权。双方均在申明上签字盖章。一九八四年十一月四日前鞋厂分五次将房屋租金、买房款合计壹万伍千元付给了吴昌涛。一九八五年吴昌涛死亡。一九八九年李玉彬发出申明，称一九八三年的“租佃合同”、一九八四年的“房主申明”是吴昌涛背着她干的，要求将二马路６６号在租佃期满后收回，为此双方发生纠纷。李玉彬向万县市房管局申请行政裁决，房管局受理期间李玉彬又向万县市人民法院提起诉讼，万县市人民法院以法经字（１９９０）３０号民事裁定书裁定：驳回李玉彬的起诉。李玉彬不服提起上诉，万县地区中级人民法院审查后将案件发回重审。再审期间鞋厂向万县市人民政府补报批准手续，万县市人民政府于一九九０年十月二十四日批准同意其购买。万县市人民法院经开庭审理后又以（１９９０）法经字第３０－１号民事判决书判决如下：“一、确认原被告签订的房屋租赁合同中买卖条款和‘房主申明’买卖合同无效；二、原告返还收受被告支付的购房价款６００元并赔偿自１９８４年１１月４日起至返还之日止的利息损失；三、被告因上述买卖关系所产生的相应损失各自承担。”宣判后，鞋厂不服提出上诉。万县地区中级人民法院审理后认为合同有效，按有效合同处理，但因适用法律政策拿不稳向我院请示。

二、我院审判委员会意见

一九九一年十一月十五日我院审判委员会对本案进行了讨论，出现了两种不同意见。

第一种意见认为，双方签订的协议名为房屋租佃，实为房屋买卖，该行为发生在《城市私有房屋管理条例》发布之前，双方系自愿并立有契约，购买方已交付了买房款交实际管理、使用了房屋，诉讼中万县市人民政府已批准鞋厂购买该房屋，为防止卖房方因房屋涨价钻法律空子、从中谋利和稳定城市房屋秩序，应认定房屋买卖有效。

第二种意见认为，双方的行为是违反法律和政策的，“租佃合同”、１９８４年的“房主申明”应认定无效，按无效民事行为处理。理由是，双方的行为虽然发生在《城市私有房屋管理条例》发布之前，但不准企业购买、租赁私房这是国家的一贯规定，且万县市政府于１９８２年专门转发了”《关于制止和清理单位购买私房的通知》，根据国家历来政策和当地规定，不论双方采取租赁、还是买卖形式都是违法行为，应为无效。“鞋厂”在诉讼中才申请补办批准手续，可不予认定。李玉彬一方多收楼上一间的租金、陆百元卖房款应返还对方并赔偿一定的资金利息，其余损失各自承担。

我院审委会倾向于第一种意见。