【发布部门】沈阳市房产管理局【发文字号】沈房发[1998]第5号【发布日期】1998.01.22【实施日期】1998.01.22【效力级别】地方规范性文件

第一章 总则

第一条 为加强城市在建工程抵押管理，维护房地产市场秩序，保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》和建设部《城市房地产抵押管理办法》，结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡在我市城市规划区国有土地范围内进行在建工程抵押的，应遵守本办法。

第三条 本办法所称在建工程，是指正在施工建设的房屋。

本办法所称在建工程抵押，是指抵押入为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本办法所称抵押人，是指将合法取得的在建工程提供给抵押权人，作为履行债务担保的法人。

本办法所称抵押权人，是指接受在建工程抵押贷款作为债务人履行债务担保的银行和经中国人民银行批准开展房地产抵押的金融机构。

第四条 以依法取得的在建工程设定抵押的，该在建工程占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

第五条 在建工程抵押，应遵循自愿、公平和诚实信用的原则。

第六条 沈阳市房产管理局是我市在建工程抵押的行政主管部门，沈阳市房地产市场管理办公室负责日常管理工作。

新民市，辽中、康平、法库县房产行政管理部门负责本地区在建工程抵押登记工作。

第二章 抵押权设定

第七条 下列在建工程不得设定抵押：

一、在建工程存在建筑承发包合同争议的；

二、行政罚没、司法裁定和依法查封的；

三、无担保人的公益性质的(学校、医院、幼儿园等)在建工程；

四、法律、法规规定不得设定抵押的其它情形。

第八条 在建工程中已经预售的商品房不得设定抵押。

第九条 同一在建工程设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定的抵押情况告知抵押权人；后一个抵押所担保债务的履行期限不得早于前一个抵押所担保债务的履行期限。

第十条 以两宗以上在建工程设定同一抵押权的，视为同一抵押物；在抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。抵押当事人另有约定的除外。

第十一条 以在建工程设定抵押的，必须完成工程建设投资总额的百分之二十五以上，全部交付土地使用权出让金，或相当于土地使用权出让金的款额，并取得国有土地使用权证。

第十二条 以多方投资联建(合作建房、集资建房等)在建工程设定抵押的，应取得联建各方的书面同意。

第十三条 外商投资企业以在建工程设定抵押的，须缴足经批准的合同、章程规定的出资额。

第十四条 外商投资企业、其他有限责任公、股份合作制企业以在建工程设定抵押的，须经董事会或股东大会书面同意。

第十五条 集体所有制企业以在建工程设定抵押的，须经职工代表大会书面同意。

第十六条 以在建工程设定抵押，抵押当事人应到经沈阳市房产管理局资审合格的房地产评估机构进行评估。

第三章 合同订立及生效

第十七条 在建工程抵押，必须订立书面合同。抵押合同须载明下列事项：

一、抵押当事人的名称，单位所在地和法定代表人姓名、国籍等；

二、抵押物的名称、建筑面积、处所；

三、抵押贷款或担保债务的价款、币别、期限、利率、支付方式和地点、本息归还方式；

四、抵押物意外毁损、灭失责任；

五、抵押物保险受益人；

六、抵押物的占管方式；

七、抵押物被处分时受偿人的顺序；

八、违约责任及补救措施；

九、争议解决方式；

十、合同订立的时间、地点、生效方式；

十一、其他事项。

第十八条 抵押合同以中文书写，以两种以上文字书写的，以中文为主。

第十九条 抵押当事人必须于抵押合同签订之日起三十日内，持抵押合同及下列文书证件到沈阳市房地产市场管理办公室办理抵押登记：

一、企业营业执照副本和影印件；

二、国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、开工报告、施工许可证、建筑扩初设计通知书；

三、建设指标批件；

四、已投入工程款的验资证明及工程形象照片；

五、评估报告书；

六、外商投资企业须提交由会计师事务所缴足注册资本的验资证明和董事会同意书；

七、有限责任公司和股份制的公司提交董事会或股东大会同意书；

八、集体所有制企业提交职工代表大会同意书；

九、已预售商品房的提交《商品房销(预)售许可证》及已预售部分商品房的专用发票(复印件)；

十、其他必要的证件、资料。

第二十条 在建工程抵押合同自批准登记之日起生效；未经批准登记的在建工程抵押合同为无效。

第四章 抵押合同变更与抵押关系终止

第二十一条 抵押合同的变更与解除，须经双方当事人达成书面协议；经有关上级机关批准的抵押，还须征得原批准机关的书面同意；原上级机关的隶属关系发生改变的，由新的上级机关批准。

第二十二条 抵押合同发生变更或抵押关系终止，当事人应在变更或终止之日起三十日内到原登记机关办理变更登记或抵押登记注销手续。

第二十三条 抵押人或抵押权人发生合并、分立等变更的，变更的一方当事人应及时通知对方当事人，并报原登记机关备案；变更后的当事人享有相应的权利，承担相应的义务。

第二十四条 抵押人被兼并，兼并抵押人的法人继续履行与抵押权人签订的抵押合同。

第五章 抵押物的占管

第二十五条 抵押物由抵押人占管。抵押人应按建筑承发包合同的约定，保证工程质量，并按期竣工。抵押权人有权按抵押合同约定，检查由抵押人占管的抵押物。

第二十六条 抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物转让、拆除、改建或以其他方式处分抵押物，不得改变抵押物使用性质。

第二十七条 抵押物发生损毁(不可抗力除外)，抵押人应迅速将情况通知抵押权人；抵押人有防止损失扩大的义务，应采取一切措施防止损失的扩大。

第二十八条 抵押物因抵押人的过失而发生贬值，以致不能或不足以作为履行债务的担保，抵押人有责任重新提供或增加担保以弥补不足。

第六章 抵押物的处分

第二十九条 抵押人或受让人不依约履行债务以及抵押人被宣告解散的，抵押权人有权向原登记机关申请处分抵押物。

第三十条 抵押权人处分抵押物时，可申请经市房产管理局资审合格的房地产拍卖机构公开拍卖或采取经市房产管理局批准的其他处分方式。

第三十一条 抵押权人申请处分抵押物时，应书面通知抵押人或受让人；抵押物为共有的，通知共有人。

第三十二条 处分抵押物所得款项，依下列顺序和原则分配：

一、支付处分抵押物的费用；

二、扣除抵押物应缴税费；

三、偿还抵押权人的债权本息及违约金；

四、剩余金额交还抵押人；

同一抵押物设定数个抵押权的，按照抵押登记批准的先后顺序清偿。

第七章 附则

第三十三条 集体所有制土地上的在建工程抵押，可参照本办法执行。

第三十四条 本办法自发布之日起施行。